부동산사무소를 돌아다니며 원룸을 구하던 대학생 C군은 마침내 주변 시세보다 저렴한 곳을 찾았다.
계약을 위해 공인중개사에게 설명을 듣는 와중에 C군은 등기사항전부증명서(등기부 등본)에 이상한 점이 있는 것을 발견했다. 집주인이 집을 담보로 거액의 대출을 받았다는 점을 확인했기 때문이다.
하지만 공인중개사는 '최우선변제금'이란 제도를 소개해 주며 서울에서 3200만원까지의 보증금은 무조건 보호받을 수 있으니 경매에 넘어가도 걱정하지 않아도 된다며 안심을 시켰다.
Q. 최우선변제권, 최우선변제금... 믿어도 되는 게 맞나요?
먼저 법제처 생활법령정보(http://oneclick.law.go.kr) 사이트를 보면, 다음과 같은 설명이 있다.
소액보증금 우선변제
대항력을 갖춘 소액임차인은 임차주택이 경매되더라도 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려받을 수 있다.
위에서 얘기하는 소액보증금 우선변제를 최우선변제라고 한다. 그리고 최우선변제를 받을 권리를 '최우선변제권', 받는 금액을 '최우선변제금'이라고 하는 것이다.
먼저, 최우선변제를 받기 위해서는 두 가지의 조건이 필요하다. 첫 번째로 '대항력을 갖춘', 두 번째로는 '소액임차인'이어야 한다는 점이다.
① 대항력(주민등록+점유)
대항력이란 제 3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘을 이야기한다. 다시 말해 세입자와 집주인이 아닌, 이해관계가 없는 아무개가 그 집에 세입자가 살고 있다는 것을 알 수 있어야 성립되는 것이다.
따라서 정부에 등록(주민등록)해서 공식적으로 확인될 수 있어야 하며, 실제로 거주(점유)해서 물리적으로도 확인돼야 한다. 몇 가지 아주 특수한 경우를 제외한다면 이 두 가지(주민등록, 점유)를 갖춘 세입자는 이제 대항력을 갖추게 된다.
② 소액임차인
소액임차인은 2014년 기준으로 보증금이 다음 금액 이하인 임차인을 말한다.
소액임차인 기준
1. 서울특별시: 9500만 원
2. 수도권 과밀억제권역(서울특별시 제외): 8000만 원
3. 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6000만 원
4. 그 밖의 지역: 4500만 원
이제 대항력을 갖춘 소액임차인은 최우선변제권이 생겼습니다. 최우선변제권은 세입자에게 최소한의 보증금을 보호하기 위해 생겨난 제도인데, 집주인의 채무불이행으로 집이 경매에 넘어가게 되더라도 아래의 금액을 다른 채무보다 우선적으로 보호해 준다. 그렇기 때문에 위 사례에서 공인중개사가 3200만 원까지는 무조건 보호받는다고 이야기한 것이다.
최우선변제권 기준
1. 서울특별시: 3200만 원
2. 수도권 과밀억제권역(서울특별시 제외): 2700만 원
3. 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2000만 원
4. 그 밖의 지역: 1500만 원
하지만 추가로 더 살펴봐야 할 것이 있다. 바로 단서조항이다.
단서조항 ①: 선순위 대출 날짜
먼저, 집주인의 선순위 대출(채무)의 날짜(저당설정일)를 유심히 체크해야 한다.
만약 대출이 2010년 6월에 이뤄졌다면 소액임차인의 기준은 2010년 6월으로 되돌아간다. 당시 서울의 소액임차인 기준은 6000만 원 이하였고, 최우선변제금은 2000만 원이었다. 즉, 공인중개사가 이야기한 3200만 원이 아니라 2000만 원이 기준이 되는 것이다. 그것도 보증금이 6000만 원 이하인 경우에만 적용된다.
단서조항 ②: 다가구주택 최우선변제금 제한
다가구주택은 법적으로 하나의 주택(단독주택)이지만 여러 가구의 세입자가 거주하는 주택을 말한다. 경매 시 다가구주택은 하나의 주택으로 경매에 넘어가게 되는데, 이 때 세입자들의 최우선변제금을 모두 합친 금액이 낙찰가격의 1/2를 초과하지 못한다는 기준이 있다. 세입자의 최우선변제금을 모두 보장할 경우 다른 채무자의 몫을 보장할 수 없다는 취지인 것이다.
기타 임차권등기명령 이후 입주한 세입자는 아예 보장받을 수 없다는 규정도 있는 등 최우선변제금에는 여러 제한이 있다. 즉, 무조건 보호받는 경우는 없다는 뜻이다. 향후 공인중개사가 무조건 최우선변제금은 보호된다는 식으로 이야기하는 경우에는 한 번쯤 의심해 볼 필요가 있다.
(데일리팝=이지원 기자)
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