집이란 들어가는 돈의 단위와 부담도 남다를 수밖에 없다. 그렇다 보니 집주인인 '임대인'도, 세들어 사는 '임차인'도 여럿인 경우가 다반사이다.
임대인 1명, 임차인 1명끼리 이루어지는 계약일지라도 신경쓸 것이 많은데, 이 사이에 낀 사람이 더 늘어난다는 것은 그만큼 더욱 더 꼼꼼하게 신경써야 할 것들이 많아질 수밖에 없을 것이다.
그렇다면 임대인이 여럿인 경우에는 어떤 점을 주의해서 계약해야 할까?
임대인이 여럿인 경우
법적으로 봤을 때 공동으로 무엇을 소유하고 있다면 수리나 보수 등을 하는 경우인 '보존'인지, 세를 놓는 경우에 따른 '이용/관리'인지, 매매하는 경우인 '처분'인지 등에 따라 할 수 있는 일과 그 당사자들의 범위가 다르다. 먼저 민법을 통해 살펴보자.
민법 제264조 (공유물의 처분, 변경)
공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
민법 제265조 (공유물의 관리, 보존)
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
일단 매매계약이든 전월세 등의 임대계약이든 가장 확실하고 좋은 것은 공동명의인 집주인들이 모두 나와 계약을 하는 것이다. 그러나 현실적으로 공동소유자들이 모두 나와 계약하는 경우는 쉽게 보기 힘들기 마련이다. 그럴 때는 대표/대리인이 나와서 계약을 하는 경우가 많고, 나오지 않은 소유자들의 의사를 법적으로 파악하기 위해 일반적으로 '위임장'이 등장한다.
위의 민법조항과 연계해서 풀어보면 ▲임대계약의 경우에는 지분의 50%이상에 해당하는 소유자들 ▲매매계약의 경우에는 지분의 100% 즉 모든 소유자들에게서 해당 계약에 대한 의사를 확인할 수 있는 위임장을 받았다면 그 계약은 문제가 없다는 뜻이 된다.
그렇다면 위임장에서는 어떤 사항들을 확인하는 것이 좋을까?
위임장에서 반드시 확인해야할 것
위임해 준 사람의 인적사항
미리 신분증 사본 등을 확인하는 것이 좋다.위임해 준 사람의 인감도장
이 때는 찍혀 있는 인감의 인감증명서를 미리 확인하는 것이 좋다.위임한 내용
민법 제118조: 위임받은 자의 권한이 정해지지 않은 경우에는 '보존행위'나 '대리의 목적인 물건이나 권리의 성질을 변하지 않는 범위에서 이용하거나 개량하는 행위'라고 본다고 규정한다.위임해 준 당사자와의 전화통화 등을 통해 위임한 사실이 맞는지
추가로 임대인이 여러 명이라면 차후 수리와 관리 등 골치아픈 일들로 연락을 하거나 분쟁이 생길 때 서로 책임을 떠넘기는 경우도 있을 수 있으니, 계약서를 쓰면서 그런 논의를 담당할 사람도 명확히 밝혀서 언급하는 것이 좋다. 만약 공동명의의 임대인들이라면 연락처는 최대한 모두의 것을 받아두는 것이 여러모로 좋을 것이다.
(데일리팝=이지원 기자)
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