[청년주거상담소] '역전세난' 깡통전세, 어떻게 해결해야 할까요? ①
[청년주거상담소] '역전세난' 깡통전세, 어떻게 해결해야 할까요? ①
  • 이지원
  • 승인 2019.04.08 15:40
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깡통전세, 어떻게 해결해야 할까? (사진=게티이미지뱅크)

깡통전세란? 

깡통전세란 전셋값이 매매값에 근접할 정도로 높아 집값이 조금이라도 떨어지면 세입자가 전세보증금을 돌려받기 어려운 집을 뜻한다. 

보통은 임대인이 전세금을 돌려막아 여러 집을 사두는 '갭투자' 같은 부동산 투기를 하다가 집값이 떨어질 시 전세보증금을 돌려주기보다 집을 포기하는 것이 이득이기 때문에 세입자의 보증금은 책임지지 않고 그냥 경매로 넘겨 버리며 발생한다.

깡통전세, 어떤 문제가 있지?

Q. 현재 전세로 살고 있는데 계약이 만기됐어요. 하지만 집주인이 집을 압류 당했다고 말하지 뭐예요? 자기는 낼 돈이 없다며, 집이 경매에 넘어가도 저에게 보증금마저 줄 돈이 없다는 거예요.

다음 세입자들이 들어오면 그 돈을 받아서 준다는데 그 말을 한지도 몇 달이 지나고 있어요. 총 4층짜리 건물이고 저는 3층에 살고 있는데, 3층까지는 임대인 본인이 대출을 내서 갖고 있지만 3층까지의 대출은 이전에 들어온 세입자들 보증금으로 다 갚아서 메꿨고, 아직 못 갚은 4층에 있는 두 집은 부인 명의래요. 다음 집으로 이사를 가고 싶은데 이런 상황에서 다음 집 보증금은 어떻게 줄까요. 이런 경우에는 어떻게 해야 하나요?

이와 같이 갭투자가 요새 주춤하며 그 피해는 고스란히 세입자들이 지고 있다. 임대인들이 보증금은 신경쓰지 않고 '배 째라는 식'으로 나몰라라 해 버리며 보증금을 못 돌려받는 사례가 바로 깡통전세의 피해 사례로 손꼽힌다. 그렇다면 깡통전세에 대한 대책으로는 어떤 것들이 있을까? 계약 전, 계약 시, 계약 후로 나누어 자세히 살펴볼까 한다.

깡통전세에 대한 대책으로는 어떤 것들이 있을까? (사진=게티이미지뱅크)

계약 전에는 '공부' 확인이 필수

계약 전에는 반드시 계약할 집과 땅에 대한 공적 장부, 문서 등 '부동산 공부'를 확인해야 한다.

크게 건축물대장과 등기부등본을 확인하면 되는데, 만약 건축물대장이 건물의 스펙에 관한 내용이라면 등기부등본을 통해 재정적인 문제를 파악할 수 있다.

이때 등기부등본을 확인해보니 이미 잡혀 있는 '근저당' 및 '저당' 등의 비용이 크다면 어떻게 대처해야 할까?

우선은 전세금 조정을 시도해 보는 것도 좋은 방법이다. 자신이 매달 낼 수 있는 주거비용을 생각해 보고, 가능한 범주 내에서 전세금을 월세로 전환하는 것도 고려해 볼 만하다. 매달 나가는 주거비가 부담스럽긴 하겠지만, 깡통전세로 한 번에 전세금을 날릴 위험부담을 생각한다면 괜찮은 방법일 것이다.

또한 자신의 보증금으로 '근저당 말소'를 제안하고, 특약사항으로 적어야 한다. 임대인과 함께 해당 은행에 간 후 근저당 금액을 말소하고, 등기부등본에 말소사항을 업데이트하는 것이 필요하다. 이때 반드시 해당 금액 전액을 말소하는 것이 중요하다.

마지막으로는 전세금 보증보험에 가입하는 방법을 고려해야 한다. 만약 계약기간이 만료됐을 경우, 세입자의 경우에는 보험사로부터 전세금을 바로 돌려받고 임대인에게는 보험사에서 전세금을 회수하는 '전세금 보증보험' 제도가 있다. 기존의 불합리하던 점들을 개선해 이제는 ▲임대인 동의 없이도 가입 가능 ▲보증금 한도 증가 ▲보험료율 인하까지 이루어졌다. 

하지만 세입자들에게 필요한 정보들이 개방돼 있지 않고 권리 보호에 취약한 기존 임대차보호법 상의 사각지대 때문에, 자신이 정말 보증보험에 가입할 수 있을지는 직접 문의해서 구체적으로 확인해 봐야 한다.

계약 시에는 '기록'하는 것이 중요

모든 과정은 기록으로 남기는 것이 중요하다. 녹음, 문자, 문서 등 남길 수 있는 자료는 최대한으로 남겨 두어야 한다.

계약 시 관리인이나 대리인이라며 대신 계약을 하는 경우가 많기 때문에, 이 경우에는 임대인 본인과 해당 내용을 반드시 확인해야 한다. 

확인하고 있는 사람이 임대인이 맞는지

계약하러 나온 사람이 임대인이 확인한 대리인이 맞는지

계약 내용이 맞는지 (특히 주소, 금액, 입금계좌 등)

일반적으로 대리인이 계약을 하기도 하지만 원칙대로라면 임대인 본인과 계약하는 것이 맞다. 따라서 전세와 같이 보증금의 규모가 큰 경우는 최대한 임대인 본인이 계약에 나오도록 하는 것이 좋다. 특히 전세금이 큰 경우는 임대인 직접 계약을 강하게 요구해야 할 것이다.

또한 중개소에서 공인중개사를 통해 계약하고 있다면, 중개사 자격과 공제 가입 여부를 확인해야 한다. 중개대상물확인설명서에 나와 있는 '권리관계'가 사실과 다름이 없는지 확인하고, 만약 중개사가 괜찮다고 한 집에서 문제가 생기는 경우에는 공제증서를 확보해 뒀을 시 손해에 대한 배상을 청구할 수도 있다.
 

(데일리팝=이지원 기자)
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