깡통전세란?
깡통전세란 전셋값이 매매값에 근접할 정도로 높아 집값이 조금이라도 떨어지면 세입자가 전세보증금을 돌려받기 어려운 집을 뜻한다.
보통은 임대인이 전세금을 돌려막아 여러 집을 사두는 '갭투자' 같은 부동산 투기를 하다가 집값이 떨어질 시 전세보증금을 돌려주기보다 집을 포기하는 것이 이득이기 때문에 세입자의 보증금은 책임지지 않고 그냥 경매로 넘겨 버리며 발생한다.
최근에는 갭투자가 주춤하며 그 피해를 고스란히 세입자들이 지고 있다. 배 째라는 식의 임대인들이 보증금은 신경쓰지 않고 나몰라라 해 버리며 보증금을 돌려받지 못 하는 사례가 바로 깡통전세의 피해 사례이다.
이에 지난 기사에서는 '깡통전세'에 대한 대책을 계약 전과 계약 시로 나누어 알아보는 시간을 가졌다. 그렇다면 이미 계약을 한 후와 깡통전세로 인한 문제가 발생했다면 어떠한 방식으로 해결해야 할까?
계약 후, 반드시 해야 할 것
계약 후에는 반드시 '전입신고와 '확정일자'를 받아야 한다.
크고 작은 분쟁을 위해 가장 기본적이고 최소한의 안전장치이기 때문에, 필히 잊지 말고 이사한 당일로부터 최대한 빨리 두 가지를 해결해야 한다. 선택이 아닌, '미션'이라 생각하고 필수로 이행하는 것이 좋다.
간혹 '최우선변제'와 같은 제도를 절대적으로 신뢰하고 확정일자를 받지 않는 경우가 있지만 최우선변제 제도는 내 전세금을 지켜 주기에는 허술한 점이 많기 때문에 '과신(過信)'해서는 안 된다.
이사한 당일, 동네를 산책할 겸 계약서와 신분증과 약간의 돈만 지참하고 동주민센터에 방문하면 여기저기 들를 필요 없이 한 번에 해결할 수 있다. 이 때 두 개 중 늦게 받은 날짜를 기준으로 적용되기 때문에 동시에 받고, 최대한 빠른 일자로 받는 것이 중요하다.
임대인의 동의를 받을 필요도 없다. 전입신고와 확정일자는 최소한의 예방책이기 이전에 세입자의 권리이기 때문에 망설이거나 눈치를 볼 필요도 없다.
더불어 집에 대한 권리관계를 표시하는 공적인 장부인 '등기부 등본'에 나의 전세 계약 정보를 올리는 '전세권 등기' 제도 또한 살펴봐야 한다. 다만 전세권 등기를 할 경우 그 집을 사고 팔 수 있는 권한을 제외한 대부분의 권리와 책임을 세입자가 가져오게 되기 때문에, 임대인의 동이가 있어야 한다.
마지막으로 계약 만료는 미리미리 준비해서 나쁠 것 없다는 말을 기억해야 한다.
법적으로는 임대차 기간이 만료되기 한 달 전에만 이야기하면 되지만, 넉넉하게 세 달 전쯤 계약 해지 통보를 하고 문자나 녹음 등을 기록으로 남겨 둔다면 계약 후 기억해 둬야 할 문제들은 해결이다.
문제 발생 시에는 어떻게 해결해야 하죠?
Q. 보증금을 돌려받지 못 했는데 임대인이 돌려줄 능력이 없다며 나몰라라 해요... 제가 어떻게 해결하면 좋을까요?
A. 한국사회에서 세입자의 주거권이 보장받지 못한다는 것은 이런 상황이 발생할 시 임대인의 부동산 투기로 인한 피해임에도 피해를 복구하거나 규제할 제도가 부재하다는 것이다.
우선적으로 방이 나가지 않는 이유를 주위 중개업소나 주위 사람들을 통해 탐문하고, 계속 거주해야 한다거나 이사를 해야 한다고 생각이 들 시에는 피해를 최소화하기 위해 어려운 선택을 해야만 한다.
이 집에 계속 살아야겠다면?
보증금과 임대료 등의 시세가 기존보다 낮아졌다면, 임대인에게 임대료 감면을 요구하는 조건으로 새로운 임대차 계약을 체결해야 한다.
혹은 경매에 넘어가기 전, 전세금을 통해 임대인과 협상해 해당 집을 구매해 버리는 경우도 존재한다.
보증금을 받지 못한 상태에서라도 이사를 해야겠다면?
임대인에게 보증금 반환을 요구하며 미반환 시에는 임차권 등기를 신청하겠다는 내용으로 내용 증명을 발송하고, 법원에 임차권 등기 명령을 신청해야 한다.
만약 임차권 등기를 신청해도 보증금을 주지 않는 경우에는 어떻게 해결해야 할까?
이 경우에는 지급명령을 신청해야 한다. 만약 승소할 경우에는 판결문이나 결정문을 갖고 본인이 직접 경매를 신청할 수 있으며, 지급명령을 신청하면 집주인 재산 조회도 가능하다. 돌려받지 못한 보증금은 경매 후 받을 수 있는지, 얼마나 받을 수 있는지도 확인할 수 있다.
경매 대금으로 받지 못한 돈의 경우에는 여전히 권리는 남아 있지만 보다 긴 시간과 금전적, 정신적으로 비용을 들여 받아내야 하는 상황이 생기기 때문에 손해배상으로 ▲등기비용 ▲대출 이자 ▲경비 등을 청구할 수 있다.
(데일리팝=이예리 기자)
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