1. 주택임대차 계약에서 '묵시적 갱신'이란?

임대차계약 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자와 집주인 둘 다 계약종료나 변경의 의사를 밝히지 않을 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것을 의미한다.

주택임대차보호법  제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  '개정 2009.5.8.'

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

 

2. 그러면 누구한테 좋은건가요?

보통은 세입자에게 유리하다. 왜냐하면 먼저, '동일한 조건'으로 연장되기 때문이다. 전세가격이 상승하는 시기에 묵시적 갱신을 하게 되면 최대 4년간 같은 조건으로 거주할 수 있게 되는 것이다.

두 번째로는 묵시적 갱신 기간 중에는 3개월 전에만 통보하면 세입자 마음대로 계약을 종료할 수 있다. 보통 임대차 계약 중도 해약 시에 집주인이 한 달치 월세를 요구하거나 다음 세입자를 구하기 위한 중개수수료를 요구하는데, 묵시적 갱신 기간 중에는 3개월 전에만 통보하면 부담하지 않게 된다.

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.  '개정 2009.5.8.'

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. '전문개정 2008.3.21.'

3. 주의사항!

상담사례 중에서 어떤 분은 계약종료 25일 전에 계약 종료 의사를 집주인에게 통지한 경우가 존재한다.

25일??? 1개월 미만이잖아!!!

맞다. 집주인은 1개월이 지나서 계약종료를 통지한 것이기 때문에 묵시적 갱신이 됐음을 이야기했고, 세입자는 얄짤없이 한 달치 월세를 더 부담하는 선에서 계약 종료에 동의받았다.

▲참고사항 - 계약갱신청구권이란? 계약갱신청구권이란 세입자가 현저히 의무를 위반하지 않는 이상, 집주인에게 임대차 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리다.

 

 

(데일리팝=변은영 기자) 

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