공동투자방식으로 투자한 부동산의 지분을 여럿이 공유하거나, 부부가 구입한 주택을 공동명의로 할 수도 있고, 상속받은 부동산을 자녀들이 지분별로 등기해 공유하는 경우도 있다. 이외에도 경매로 부동산의 공유지분 일부를 낙찰받은 투자자가 타인과 부동산에 공유 등기되는 등 부동산의 공유사례는 우리 주변에서 다양한 형태로 존재하고 있다.

이렇듯 부동산이 공유등기 된 상황에서 공유관계를 해소하고 단독으로 소유하고 싶다면 다른 공유자들을 상대로 공유물분할청구소송을 제기하는 것이 합리적인 방안이 될 수 있다. 기본적으로 분할을 원하더라도 소송에 앞서 다른 공유자들과 분할에 관한 협의를 거쳐야 하는데 협의 과정에서 분할방식뿐 아니라 분할 자체에 대해 다른 공유자가 반대하는 등 협의가 불가능해진다면 결국 공유물분할청구소송이 유일한 공유관계 해소방안이 될 수밖에 없는 것이다.

공유자 중 1인의 공유물분할청구로 분할을 진행할 경우 공유자 전원이 소송 절차에 참여해야 하는데 일부 공유자를 제외하고 분할이 이뤄진다면 분할 자체가 무효가 될 수 있다. 따라서 공유물분할청구소송에서는 원고는 분할을 청구한 공유자들이 되고 나머지 공유자들 전부를 피고로 하여 소송을 제기해야 한다.

그렇다면 소송을 통해 분할을 청구하려는 공유지분권자는 본인이 원하는 방식으로 분할하는 것이 가능할까?

소송을 통해 이뤄지는 공유물분할방식은 현물분할, 대금분할(경매분할), 대금정산 방법 등이 가능한데 기본적으로는 현물분할이 원칙이고, 공유부동산이 토지일 경우 측량감정으로 경계선을 새로 설정해 토지를 쪼개는 방식의 현물분할 방식이 이뤄질 수 있다.

다만 현물분할방식은 토지에 인접한 도로 등의 주변 상황에 따라 이해관계가 달라질 수 있고, 다수의 공유자들을 모두 만족시키는 경계선 확정이 현실적으로 어려운 데다 경우에 따라서는 토지의 경제적 가치가 분할로 훼손될 우려도 있고, 공유부동산이 건물이면 불가능할 수도 있다.

현물분할을 진행할 경우 그 가액이 현저히 감소할 우려가 있거나 분할 자제가 불가능하다면 경매절차를 거쳐 지분별로 낙찰대금을 나누는 방식의 대금분할도 가능하고, 공유자들 간에 서로의 공유지분을 매도·매수해 공유관계를 정리·해소하는 대금 정산방식의 분할도 가능하다.

이처럼 공유물분할청구소송에서 분할의 방식은 핵심적인 사안일 수밖에 없는데 다양한 분할방식 중 어떠한 방식을 따를 것인지는 법원의 재량인데, 만약 공유지분권자가 소송을 거쳐 공유부동산을 단독으로 소유하려할 경우에는 다양한 분할방식 중 지분매수에 의한 대금 정산방식이 유리하고 적절할 수 있다.

하지만 본인의 경제적인 여력이 다른 공유자들의 지분을 전부 매수할 만큼 충분한 자금확보가 가능한지, 그리고 소송과정에서 재판부에 의견을 피력해 지분매수에 의한 대금 정산방식을 관철시킬 수 있을지 등을 법률적 조력 하에 면밀히 검토해본 후 대응하는 것이 바람직하다.

 

 

도움말 : 법무법인 혜안 김현익 변호사