최근 들어 부동산 가격이 치솟자 법인·외지인이 취득세 중과를 피하는 등 세제혜택과 시세차익을 목적으로 저가아파트를 매집하는 행태가 포착됐다.

국토교통부는 법인·외지인이 공시가격 1억원 이하의 아파트(이하 ‘저가아파트’)를 집중매수한 사례를 대상으로 지난 11월부터 진행해온 실거래 기획조사 결과를 발표했다.

다만 저가아파트를 여러 채 매수했다고 하여 바로 투기수요로 판단하거나 시장교란행위가 있었다고 단정하기는 곤란하므로, 이상거래를 선별하여 집중 조사를 진행했다.

2020년 7월부터 2021년 9월까지 저가아파트를 매수한 법인·외지인의 거래 약 9만건을 분석한 결과 법인·외지인의 거래비중이 지속 증가(2020.7월 29.6%→2020.12월 36.8%→2021.8월 51.4%)했으며, 법인·외지인의 평균 매수가격은 1억 233만원이었다.

저가아파트 매수자금 중 자기자금의 비율은 29.8%, 임대보증금 승계금액의 비율은 59.9%로 통상적인 아파트 거래보다 자기자금은 절반 수준에 불과했으며 임대보증금은 2배 이상 높았다.

통상 아파트 거래 시 평균 자기자금 비율 48.1%, 임대보증금 승계금액 비율 23.9% 이다.

해당 기간 15개월 내에 법인·외지인이 단기 매수·매도한 경우는 6,407건으로, 평균 매매차익은 1,745만원이었다. 이는 전체 저가아파트 거래의 평균차익 1,446만원보다 20.7% 높은 수준이다.

단기 매수·매도한 경우 평균 보유기간은 129일(약 4개월)에 불과했으며, 매도 상대방은 현지인(40.7%)이 가장 많았다.

이상의 결과를 종합해보면, 일부 법인․외지인이 저가아파트를 ‘갭투기’로 매집하여 거래가격을 높이고, 단기간에 실수요자에게 매도하여 높은 시세차익을 얻은 것으로 추정되며,거래가액 중 임대보증금 비율이 높아 향후 집값 하락 시 ‘깡통전세’의 우려도 있는 것으로 보인다.

이번 조사는 2020년 7월부터 2021년 9월까지 저가아파트를 매수한 법인·외지인의 거래 중 자금조달계획, 매도․매수인, 거래가격 등을 종합검토하여 선별된 이상거래 1,808건을 대상으로 이루어졌다.

조사 결과, 이상거래 1,808건 중 위법의심거래 570건(31.5%)이 적발됐다.

이 과정에서 경제적 능력이 없는 미성년자가 임대보증금 승계 방식으로 저가아파트 12채를 매수하면서, 임대보증금 외 필요한 자기자금은 부친이 매도인에게 송금하는 등 편법증여가 의심되어 국세청에 통보했다.

국세청은 통보자료를 분석하여, 탈세 혐의가 있는 경우 세무조사를 통해 가산세를 포함한 탈루세액을 추징하게 될 예정이다.

또한 가족 소유 저가아파트 32채를 본인이 대표인 법인에게 일괄매도하면서, 대금 수수가 없고 법인이 납부해야 할 취득세를 본인이 부담하는 등 법인 명의신탁이 의심 사례는 경찰청에 수사의뢰가 됐다.

해당 법인은 이전받은 32채를 단기간에 전부 매도한 것으로 확인되어, 다주택자에 대한 양도세 중과를 법인 명의로 회피하려는 목적으로 추정된다.

경찰청의 범죄 수사로 혐의 확정 시 5년 이하의 징역 또는2억원 이하의 벌금(｢부동산실명법｣)에 처해지게 된다.

법인이 임대보증금 승계 방식으로 저가아파트 33채를 매수하면서, 임대보증금 외에 필요한 자기자금은 대표 개인으로부터 전액 조달하는 등 탈세가 의심되는 사례도 있었다. 

국세청은 탈세혐의가 있는 경우 세무조사를 실시하여 자금조성경위, 회계처리 적정여부 등을 확인하여 탈루세액을 추징하게 된다.

한편 여신전문업체(‘캐피탈’)로부터 받은 기업자금대출(운전자금)로 저가아파트를 매수한 정황도 있엇다. 이는 대출용도 외 유용이 의심되어 금융감독원에서 대출 조사를 통해 유용 확정 시 대출금 회수조치를 취하게 된다.