정부가 발표한 ‘임대차 시장 안정방안 및 3분기 추진 부동산 정상활 과제’ 중 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 확대·개편과 관련해 국민들이 궁금해할 요소에 대해 10문 10답 형식으로 설명했다.

Q. ‘상생임대주택’으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년+장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요?

A. 아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.

 

Q. ‘상생임대차계약‘으로 인정받기 위해서는 ‘직전 임대차계약‘ 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데, 이 때 ‘직전 임대차계약‘이 무엇인가요?

A. ‘직전 임대차계약‘”이란 거주자 갑이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 갑이 주택을 취득하기 전 종전 임대인을과 임차인 병 사이에 체결된 계약을 갑이 승계받은 경우는 ‘직전 임대차계약‘에 해당하지 않습니다.

 

Q. ‘직전 임대차계약’과 ‘상생임대차계약’의 임차인이 동일해야 하나요?

A. 아닙니다. ‘직전 임대차계약’과 ‘상생임대차계약’의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다.즉, 임차인이 변경돼도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

Q. ‘직전 임대차계약’과 ‘상생임대차계약’ 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?

A. 그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속해 유지될 필요는 없습니다.

Q. ‘상생임대차계약’을 언제까지 체결해야 ‘상생임대주택’으로 인정받을 수 있나요?

A. 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 합니다.

Q. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 ‘상생임대차계약’으로 인정되나요?

A. 가능합니다.

 

Q. 등록임대주택사업자의 임대주택도 ‘상생임대주택’이 될 수 있나요?

A. 가능합니다.

 

Q. 임대주택이 다가구주택인 경우 ‘상생임대주택’으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 ‘상생임대차계약’을 체결해야 하나요?

A. 추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.

Q. ‘직전 임대차계약’에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 ‘상생임대차계약’에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?

A. 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.

 

Q. ‘상생임대차계약’을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?

A. 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용해 계산합니다.