서울 주택 공급 실적 악화에 주택가격 불안정 우려…사실일까? 
서울 주택 공급 실적 악화에 주택가격 불안정 우려…사실일까? 
  • 김다솜
  • 승인 2024.05.03 15:23
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국토연 ‘주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략’ 보고서
“서울 준공 실적 연평균 절반 안 돼…2~3년 후 집값 불안정 우려”
국토부, 연간 주택공급 통계 정정→국토연 분석 결과 차질 불가피 

 

ⓒnewsis
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지난해 전국 주택 착공 실적이 연평균(2005~2022년)의 절반 수준에도 미치지 못했다는 조사 결과가 나왔다. 특히 서울 내 착공 물량은 연평균의 33%로 더욱 저조해, 서울을 중심으로 집값이 불안해질 수 있다는 우려가 제기됐다. 

국책 연구기관인 국토연구원의 ‘주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략’ 보고서에 따르면 지난해 전국 주택 인허가 물량은 39만9000가구로 연평균 대비 74.2%, 준공은 31만6000가구로 73.9% 수준이었다. 착공은 20만9000가구로 연평균 대비 47.3%였다. 

특히 서울의 실적은 연평균의 절반 수준에도 미치지 못하는 것으로 나타났다. 지난해 서울의 주택 인허가는 2만6000가구로 연평균의 37.5%, 준공은 2만7000가구로 42.1%, 착공은 2만1000가구로 32.7%를 기록했다. 

앞서 정부는 ‘국민 주거안정 실현방안’ 발표를 통해 5년(2023~2027년)간 전국에 총 270만호의 주택을 공급하겠다는 계획을 밝힌 바 있다. 이는 기존(2018~2022년) 공급물량 대비 13만호 증가한 것으로, 서울·광역시 등 주택수요가 많은 지역에 더 많은 주택을 공급하도록 구성한 것이 골자다. 

전국의 주택 공급 실적(인허가 기준)은 지난해 38만9000가구로 정부 계획 물량(47만가구)의 82.7%에 달하는 반면, 서울의 인허가는 목표치 8만가구의 32% 수준에 그친다. 서울의 경우 수요에 비해 공급이 부족하다고 평가되는 만큼 공급 회복을 위한 정책 지원이 필요하다는 게 국토연의 설명이다. 

주택 공급 지연의 주요 원인으로는 금리 인상과 공사비 증가, 주택시장 경기 위축으로 인한 사업성 악화 등이 꼽혔다. 

서울 주택 착공이 특히 부진한 이유에 대해서는 토지비 자체가 타 지역보다 높은데 토지 매입에 드는 금융 비용이 커지고 공사비도 상승해 수익성이 악화했고, 공급 물량의 대부분이 정비사업에서 나오는 가운데 조합의 분담금이 상승한 것도 영향을 미치는 것이라는 분석이 따른다. 

국토연은 보고서를 통해 공사비 분쟁을 예방·조정해 주택사업 기간을 단축하고 공급 여건을 개선하기 위한 방안을 제시했다. 공사 단절 최소화를 위해 공공에서 조정 전문가를 파견하거나 공사비 검증 역할을 강화해야 한다는 내용이 포함됐다. 신탁 방식으로 정비사업 시 주민 의견을 반영할 수 있는 위원회를 법제화 해 의견 반영 기능을 개선해야 한다는 제언도 담겼다. 

주택 공급 기반 개선을 위해 지역업체가 참여하는 정비사업에 용적률 인센티브를 부여하는 ‘지역업체 인센티브제’를 중견·중소건설사로도 확대하고, 리츠를 화룡한 사업 재구조화와 공공지원 민간임대를 활성화 하는 방안이 제시되기도 했다. 

한편 최근 국토교통부는 주택공급 데이터베이스(DB) 시스템 점검 결과 데이터 누락이 확인돼 지난해 주택공급 통계를 정정했다고 밝혔다. 연간 주택공급 통계가 정정된 것은 사상 처음 있는 일이다. 

앞서 국토부가 발표했던 지난해 주택 인허가 실적은 38만8891가구였는데 실제로는 이보다 3만9853가구 많은 42만8744가구인 것으로 나타났다. 

착공실적은 24만2018가구인데 3만2837가구가 빠진 20만9351가구로 잘못 발표됐고, 준공 실적은 기존에 발표한 31만6415가구가 아닌 43만6055가구로 12만여가구의 차이를 보였다. 인허가·착공·준공 물량을 모두 합치면 총 19만2330가구가 누락됐다는 것이다. 

국토부는 지난해 연간 인허가가 전년대비 25.5%, 착공은 45.4%, 준공은 23.5% 등으로 각각 감소했다고 밝혔지만, 실제로는 인허가와 착공은 각각 17.8%, 36.8% 줄고 준공은 5.4% 증가했다. 

서울의 경우 실제 준공 물량은 4만1200채로 밝혀졌다. 정정 전에는 2만7000여채로 발표돼 1만3900여채가 누락된 것이다. 이는 서울의 연평균 준공 물량(6만4000여채)의 64%로, 보고서가 ‘연평균 준공 물량의 절반도 되지 않는다’고 지적한 것과는 상이한 결과다. 

국토연이 발간한 이번 보고서 역시 국토부의 주택건설실적통계를 참고해 작성한 것으로, 분석 결과에 차질이 불가피해졌다. 보고서는 지난해 공급계획 대비 인허가 실적을 전국 82.7%로 집계했으나 정정된 수치를 대입하면 90% 이상이 된다. 

그러나 수치가 정정됐음을 고려하더라도 주택 공급 전망은 여전히 불안하다고 보는 게 맞다는 목소리도 나온다. 국토연이 공급 실적 악화의 원인으로 꼽은 금리 인상과 공사비 증가 등의 문제는 여전하다는 것이다.