전·월세로 거주하는 1인가구라면 반드시 알아야 할 임대차 계약 상식 중 ‘묵시적 갱신’이라는 것이 있다. 만약 묵시적 갱신을 잘 인지하지 못하는 경우 불리한 상황에 놓일 수 있기 때문에 개념부터 그에 관련한 법령까지 확실히 알아두는 게 좋다.
묵시적 갱신이란 임대인과 임차인이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 상호간 별다른 말이 없으면 만기 이후로도 계약기간이 연장되는 것을 말한다.
전월세 계약이 묵시적으로 갱신됐다면 계약기간은 2년 더 늘어나게 된다. 묵시적 갱신은 횟수에 제한이 없으며, 상호간 별도로 얘기한 것이 없다면 초기 계약 내용으로 2년씩 계약기간만 늘어나게 된다.
만약 계약 만료 기간이 6월 15일이라고 가정한다면 1월 15일부터 4월 15일까지 집주인도, 세입자도 계약에 관련한 이야기를 나누지 않았다면 6월 15일 이후로도 기존의 계약 사항 그대로 계약기간이 연장되는 것이다.
“묵시적 갱신 후 중도퇴실, 가능할까요?”
계약이 묵시적으로 갱신됐다면 임대인은 묵시적 갱신으로 늘어난 기간 동안 일방적인 계약 해지가 불가능하다.
예외적으로 2기 이상 차임을 연체하거나 임대인의 동의 없는 전대가 이뤄지는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 중도해지 통보를 할 수 있다. 또 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하거나 임차 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우에도 계약해지를 요구할 수 있다.
반면에 세입자는 주택임대차보호법에 따라 묵시적 갱신 이후 언제든 중도해지가 가능하다. 다만 여기서 주의할 점은 중도해지 통보의 효력이 3개월 후 발생한다는 것이다. 계약을 당장 해지하더라도 보증금 반환은 3개월 후 이뤄질 수 있다는 것이다.
따라서 묵시적으로 갱신이 된 이후 중도해지를 위해선 최소 3개월 전에는 임대인에게 통보를 해야 한다.
이때 가장 많은 분쟁이 일어나는 점이 바로 묵시적 갱신 후 계약 중도해지 시 부동산 중개수수료를 누가 부담하느냐이다. 현재까지 법적으로 명확한 기준이 없으며, 대법원 판례도 존재하지 않는 상황이다.
다만 국토교통부의 유권해석과 하급심 판례에 따르면 묵시적갱신 후 부동산 중개보수 중개수수료는 임대인이 부담하는 것으로 본다. 국토부 전자민원에서는 “주택 임대차 계약 만료 후 자동 연장돼 2년이 경과하지 않고 이사할 경우 중개수수료 부담은 중개 의뢰인인 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는 것이 원칙”이라고 설명하고 있다.
서울지방법원 민사9부는 지난 1998년 “1년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으며 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 (중략) 임차인이 중개수수료를 부담해야 한다고 볼 수 없다”고 판결하기도 했다.
묵시적 갱신-갱신요구권 행사, 엄연히 달라
또 한 가지 많이 헷갈려 하는 것이 바로 갱신요구권이다. 주택임대차보호법상 계약 갱신요구권을 행사하면 임대차 계약기간이 만료된 후에도 임차인은 동일한 임차주택에서 2년 더 거주할 권리를 갖게 된다.
임대인이 임대차 계약기간 만료 6~2개월 전 계약 해지 의사를 밝혔을 때 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없다.
이때 ‘정당한 사유’는 2기 이상 차임 연체, 부정한 방법으로 임차, 임대인이 임차인에게 상당한 보상 제공, 임대인의 동의없는 전대, 주택을 고의·중대과실로 파손, 임차주택의 멸실로 인한 임차목적 미달성 등이 해당한다.
갱신요구권으로 갱신되는 임대차 존속기간은 2년이다. 다만 횟수에 제한이 없는 묵시적 갱신과 달리 갱신요구권은 행사 가능 횟수가 1회로 제한된다.
