부동산 계약시 본 계약 외 주된 계약의 내용을 보완하기 위해 특별한 약정을 설정하는 것을 특약이라 한다. 특약을 설정함으로서 집주인 혹은 임차인은 자신의 권리를 보호할 수 있다. 

하지만 모든 특약이 법적 효력을 갖는 것은 아니다. 효력을 인정받기 어려운 대표적인 특약사항으로 “세입자는 1년 뒤 퇴거한다”는 조항이 꼽힌다. 

주택임대차보호법 제4조에서는 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 정하고 있다. 따라서 집주인이 1년만 임대하길 원하더라도 세입자가 원한다면 2년 거주가 가능하다. 단 임대차보호법에 따라 세입자는 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 

“세입자가 월세를 연체한 경우 집주인은 세입자의 짐을 처분할 수 있다”는 특약사항도 법적 효력을 갖지 않는다. 2개월 이상 월세를 연체한 경우 집주인은 계약해지를 통보할 수 있으나 세입자의 짐은 함부로 처분할 수 없다. 이 경우 주거침입죄, 재물손괴죄에 해당하므로 주의해야 한다. 

만약 월세 연체가 2기 이상 지속되는 경우 집주인은 계약종료나 연장 거부 의사를 표현할 수 있으며, 강제퇴거를 원하는 경우 월세명도소송을 진행해야 한다. 

“보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다”는 특약 역시 무효다. 임대차보호법상 임대료는 2년마다 연 5% 한도로 증액이 가능하기 때문이다. 

 

임차인 1인가구, 어떤 특약 쓰면 좋을까? 

전·월세 계약서를 작성할 때 통상 임차인은 공인중개사가 건네주는 계약서를 읽은 후 문제가 없다면 바로 서명하는 경우가 대부분이다. 그러나 특약사항을 정함에 있어 임차인도 권리가 있기 때문에 협의를 통해 스스로에게 유리한 특약사항을 챙기면 좋다. 

특히 전세사기로 인한 불안감이 높다면 ▲임대차계약 기간 만료일에 새 임대차 여부에 관계없이 임대보증금을 즉시 반환한다 ▲임차인이 주택에 입주할 때까지 저당권 등 권리 설정을 하지 않는다 ▲잔금 지급일 익일까지 현재의 등기부등본을 그대로 유지한다 등의 특약사항을 걸어둠으로서 리스크를 낮출 수 있다. 

이외에 ▲입주 전 발생한 하자에 대해서는 임대인이 처리한다 ▲입주 전 발생한 공과금 및 관리비는 임대인이 책임진다 등의 특약을 추가하면 입주 후 생기는 불필요한 잡음을 없앨 수 있다. 

 

임대인이 챙기면 좋은 특약은? 

집의 소유권을 갖고 있는 임대인이라면 세를 내 준 집이 망가지지 않는 것이 우선일 수밖에 없다. ▲반려동물을 기르지 않는다 ▲임차인이 주택 기본 시설을 훼손하면 원상복구 해야 한다 등 임차인의 과실이나 고의로 인한 문제가 생기지 않도록 하는 특약을 걸어두는 것이 유리하다. 

또 임차인의 중도계약해지나 임대료 연체로 인한 경제적 손실을 최소화하기 위해 ▲임차인은 계약 만기 전 퇴거시 새 임차인의 중개료를 부담한다 ▲임차인은 특별한 사유없이 임대료를 연체할 경우 법정 이자를 가산해 지급한다 등의 특약을 추가하는 것도 좋다.