국토교통부는 최근 ‘서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안’을 발표했다. 해당 방안에서는 신유형 장기민간임대주택이 등장했다. 

지금까지의 민간 임대시장은 다주택자가 내놓는 일반 전·월세가 주를 이뤘지만, 앞으로는 20년간 거주 가능한 100가구 이상의 대규모 기업형 장기 임대주택을 공급해 기업이 민간 전세시장을 대체할 수 있도록 하겠다는 것이다. 

이를 두고 기업들의 참여가 활성화되지 않을 것이란 지적과 함께 임대료 상승에 대한 우려가 제기되고 있다. 

국토부는 2035년까지 장기 민간임대주택을 10년간 10만가구 이상 공급하겠다는 계획을 밝혔다. 기업들의 참여를 독려하기 위해 법인이 100가구 이상의 규모로 20년 이상 임대주택을 공급할 경우 임대료 규제를 완화하고 각종 혜택을 부여한다는 계획이다. 

임대료 규제 정도에 따라 사업 모델은 ▲자율형 ▲준자율형 ▲지원형 등 세 가지로 나뉜다. 자율형은 임대료 규제를 모두 없애고 지원도 중과세를 배제하는 최소한도로 적용한다. 준자율형은 계약갱신청구권과 임대료 인상 5% 상한은 적용하되, 기금 융자와 지방세 감면 등 추가 혜택을 지원한다. 지원형은 초기 임대료를 시세 95%까지 제한하되, 기금출자 등 지원을 강화한다. 

정부는 장기 민간임대주택 도입을 통해 국내 민간임대시장의 패러다임 변화를 꾀하고 있다. 

국내 임대차 시장의 80%를 차지하는 민간임대시장은 개인이 전월세로 공급하는 방식위주로 형성돼 있어 장기간 안정적인 거주가 가능한 주택이 부족하고 전세 가격 변동에 임대인과 임차인 모두 취약하다는 단점을 갖고 있다. 이에 민간임대시장을 기업 중심으로 바꿔 보다 안정적인 시장을 형성하겠다는 것이다. 

 

기업들 참여 ‘미지수’...임대료 상승 우려까지 

일각에서는 이같은 정부의 당근책에도 기업들의 참여가 그리 많지 않을 것이라는 지적이 나온다. 

20년 장기 민간임대 도입과 임대료 규제 완화는 ‘민간임대주택법’ 개정이 필수인데 국회에서 야당의 동의를 받는 것부터 미지수다. 

지금까지 건설사들은 짧게는 2~4년에서 5~10년간 임대를 놓다가 분양 전환을 통해 투자자금을 회수하는 것이 일반적이었다. 이런 상황에서 20년간 자금이 묶이는 장기사업은 부담이 될 수밖에 없다는 것도 현장의 반응이다. 

소비자물가지수(CPI)나 5% 상한 없이 임대료를 자유롭게 책정한다 하더라도 임대 수입만으로는 땅값과 건설비를 보전하기 어렵다는 것이다. 20년 임대가 만료된 후에는 주택의 노후화로 인해 분양 전환이나 통매각도 쉽지 않은 것도 발목을 잡는다. 

정부가 지속적으로 임대료 및 세제 혜택을 부여할 것인지에 대해서도 의구심을 제기하는 목소리가 나온다. 새로운 정부가 들어섰을 때 상황이 얼마든지 바뀔 수 있다는 것이다. 

실제 대신증권 계열사 디에스한남은 2018년 서울 용산구 한남동 ‘나인원한남’을 ‘4년 임대 후 분양’ 방식으로 공급했다. 그러나 2020년 문재인 정부가 ‘4년 단기 임대’ 제도를 폐지하며 계획보다 2년 앞서 임대사업자의 지위를 포기했다. 

임대료 상승에 대한 우려도 나오고 있다. 기업이 분양전환 없이 운영 수입만으로 수익을 창출하기 위해선 임대료가 높아질 수밖에 없는데 시세보다 높은 월세를 부담하고자 하는 수요가 그리 많지는 않을 것이란 지적이다. 

2014년 박근혜 정부 당시 추진된 ‘뉴스테이’ 사업 역시 고가의 임대료 논란에 임차인 모집에 어려움을 겪거나 계약 중도 포기 사례가 속출한 바 있다. 

한편 정부는 2032년까지 주택보급률을 106%까지 끌어올리고 장기공공임대 주택 수도 180만8000호에서 265만호로 대폭 확대하겠다는 목표를 제시했다. 

최저주거기준 미달가구 비율은 2022년 3.9%였던 것에서 3.0%로 줄이고, 주거급여 수급가구는 2020년까지 중위소득 50%를 목표로 확대해 현재 134만5000가구에서 165만5000가구로 확대 지원하겠다고 밝혔다. 공공분양주택도 2027년까지 50만호를 차질없이 공급한다는 계획이다.