전세자금 대출을 받은 A씨는, 전세계약을 갱신한 뒤 별다른 절차 없이 대출도 자동연기가 될 줄 알고 만기에 임박해 은행에 연락했다.
그런데 전세자금대출 만기연장 신청시 집주인의 동의가 필요하다는 사실을 뒤늦게 알았다. 집주인은 만기일에 해외여행 중으로 연락이 되지 않아 전세자금대출이 연체됐다.
이처럼 전세자금 대출의 특징을 잘 모를 경우, 의도치 않은 피해를 입을 수 있다. 반대로, 대출자에게 유리한 조건을 알지 못해 혜택을 누리지 못하기도 한다. 금융감독원에 따르면 전세자금을 대출받았다면 적어도 5가지는 꼭 기억해야 한다.
먼저, 만기연장은 만기 1개월 전에 신청해야 한다.
은행은 전세자금대출을 이용 중인 고객의 만기연장 심사시고객의 신용상태 확인뿐만 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한연장 승인이 필요하다. 따라서 일반적인 신용이나 주택담보대출에 비해 만기연장 심사에 많은 시간이 필요하다.
따라서, 전세자금대출의 만기연장이 필요한 소비자의 경우 충분한 시간적 여유를 갖고 요구하는 것이 좋다.
특히, 은행은 전세자금대출 만기연장 확정 전에 실제 전세계약이 만기연장 됐는지를 집주인으로부터 확인을 받으므로 사전에 집주인에게 은행에서 연락이 갈 수 있음을 알려주면 만기연장이 좀 더 원활하게 진행될 수 있다.
두 번쨰로, 전세갱신계약은 집주인과 체결한다.
은행은 전세자금대출 만기연장시 정당한 전세계약 체결여부를 확인하기 위해 갱신한 계약서 원본에서 집주인이 직접 서명을 했는지 확인하고, 만약 대리인과 체결할 경우 대리관계를 명확하게 증명할 수 있는 서류를 요청한다. 대리인은 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장 또는 해외공관에서 확인한 위임장이 필요하다.
따라서, 집주인의 대리인과 갱신계약서를 작성해야 할 경우 반드시 대리인 관련 서류를 요구해 받아 둬야만 전세자금대출 만기연장이 가능하다. 특히 대리인이 집주인의 배우자일 경우에도 위임장은 필요하다는 점을 유의해야 한다.
또한, 집주인의 주택담보대출 위한 전출 요구시 신중하게 결정해야 한다.
은행은 전셋집에 주택담보대출 금액과 전세자금대출 금액이 일정한도 이내일 경우에만 전세자금대출 만기연장을 해주고 있다. 예를 들어 주택담보대출 근저당권설정금액과 전세자금대출금액의 합계가 주택 가격의 80% 이내인 경우와 같은 제한이 있다.
따라서, 집주인이 주택담보대출이 필요하다며 전세자금대출을 받은 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구할 경우 향후 대출로 인해 전세자금대출의 만기연장이 되지 않을 수 있으니 집주인이 받으려는 주택담보대출의 금액 등을 확인하고 신중하게 결정할 필요가 있다.
특히, 전입신고가 주택담보대출의 근저당권 설정일보다 늦으면 대항력이 상실돼 만약 전셋집에 경매가 진행될 경우 전세보증금을 회수하지 못할 수도 있다는 점에 유의해야 한다.
주택도시기금의 버팀목 전세자금대출은 은행권의 일반 전세자금대출 보다 상대적으로 낮은 금리를 제공하는 반면 대출을 이용할 수 있는 고객의 요건이 지속 유지돼야 대출의 만기연장이 가능하다.
따라서, 버팀목 전세자금대출을 이용 중인 소비자가 주택을 매입하거나, 이사한 주택이 국민주택규모를 초과할 경우 만기연장이 어려울 수 있다는 점을 알아야 한다.
아울러, 전세 보증금 증액시 최고한도를 확인 해야 한다.
전세자금대출은 상품별로 전세 보증금의 최고한도가 정해져 있으며, 갱신 계약시 증액된 전세 보증금이 최고한도 보다 높을 경우 만기연장이 제한된다.
다만, 일부 전세자금대출은 전세보증금의 최고한도를 초과해도 1회에 한해서는 연기가 가능한 경우도 있다.
따라서, 전세만기시 집주인이 보증금 증액을 요청할 경우 사용 중인 전세자금대출의 만기연장이 가능한지 여부를 사전에 은행에 확인해볼 필요가 있다.
마지막으로, 85㎡이하 주택 세입자는 소득공제를 신청할 수 있다.
전세자금대출을 이용 중인 소비자가 일정 요건을 충족할 경우 연 300만원 한도내에서 소득공제 혜택을 받을 수 있다.
2016년말 기준으로 무주택세대주인 근로소득자 본인 명의로 계약하고 대출한 경우이며, 국민주택규모(85㎡) 이하이고, 대출금이 임대인 계좌 입금인 경우다.
따라서, 위 요건을 충족하는 소비자는 연말정산시 잊지 말고 전세자금대출을 받은 은행이나 국세청 연말정산간소화 서비스를 통해 관련서류를 발급 받아 소득공제 혜택을 누릴 필요가 있다.
(데일리팝=이창호 기자)
