9억원 초과 고가주택 보유자에 대한 전세대출보증이 오늘(20일)부터 제한된다. 또 전세대출을 받은 후 9억원이 넘는 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출이 회수된다.
12·16 부동산대책의 후속 규제가 시행되면서 시장의 대규모 혼란이 예상되고 있다. 이번 대책으로 바뀌는 부분 등 궁금증을 Q&A로 알아보자.
Q. 현재 고가 주택을 보유하고 있으며, 교육 문제로 강남에 3월부터 전세살이를 위한 대출이 필요한 경우, 비(非)고가 주택(시가 7억원) 보유자의 전세금 연장시점에 주택 가격 인상으로 고가주택(시가 9억원) 보유자가 된 경우
20일 이후 신규 대출보증(연장)은 제한된다. 공적보증뿐 아니라 민간보증인 SGI서울보증의 대출보증도 막힌다. 20일 이전에 전세계약을 체결할 경우 기존과 동일하게 대출보증을 받을 수 있다.
Q. 규제시행 전에 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 올 5월 전세금 증액이 필요한 경우, 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사 해야 할 경우
20일 이후부터 SGI에서도 대출보증(증액) 이용불가하다. 다만 20일 기준 보유한 1주택 시가가 15억원 이하일 경우, 전셋집 이사시 4월 20일까지 예외적으로 1회에 한해 동일 금액을 SGI를 통한 보증이용을 허용한다. 시가 15억원 초과 주택 보유자의 경우, 유예조치 없이 규제가 전면적용된다.
Q. 무주택 전세대출자가 대출이용 중 20일 규제 시행 이후 고가주택을 구입해 전세만기 시점인 내년 3월에 입주하고자 할 경우
고가주택 구입 시점에서 전세대출 회수가 진행된다. 기존에는 대출회수 규제가 없어 전세만기까지는 대출이용이 가능했다.
Q. 고가 1주택 보유자가 전세보증대출을 이용할 수 있는 예외적인 경우는?
직장 이동·자녀 교육 등 실수요로 ▲주택 소재지역을 벗어나 ▲전셋집 등 실거주 수요가 있을 경우 전세대출을 허용한다. 보유주택 소재 기초지자체(시‧군)를 벗어난 전세거주 수요를 인정하되, 서울시, 광역시 내의 이동은 인정되지 않는다. 또한, 고가주택과 전세집 모두에 세대원 실거주한다는 입증을 해야한다.
Q. 고가주택 매입‧다주택 보유로 전세보증대출 회수는 언제까지인가?
해당 주택의 취득 시점 시가를 확인해 규제 위반이 확인되면 '기한이익 상실 예정' 통지가 발송된다. 앞으로 3년간 주택 관련 대출도 이용할 수 없다. 통상 기한이익 상실까진 2주 정도 소요된다. 전세대출 회수 조치가 내려지면 즉시 상환 의무가 생긴다.
Q. 상속‧증여로 고가 1주택자나 다주택자가 될 경우 대출이 회수되는지?
20일 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이나 다주택 보유자가 될 경우 대출회수 대상이다. 다만,상속은 차주의 의사나 행위와 상관없이 자연취득되는 점을 감안해 대출회수 대상에서 배제된다. 하지만 전세대출 만기시점에는 대출 연장이 제한된다.
Q. '고가주택'을 판단하는 가격기준과 9억원 초과여부의 판단 시점은?
KB시세나 감정원 시세 중 높은 가격을 적용해 시가 9억원 초과시 '고가주택'으로 판단한다. 시세가 없는 경우, 공시가격의 150%나 취득가액 중 높은 가격을 적용한다. 시가 9억원 초과여부의 판단시점은, 전세대출 신규 신청이나 대출 연장일의 시세,주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단한다.
다만 주택 매매계약만 체결되었거나 분양권‧입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않는다.
이번 부동산 규제의 시행은 시가 9억원 이하 주택 보유자와는 아무런 상관이 없다. 고가주택 보유자들의 대출을 통한 갭투자 소지를 없애겠다는 것이 정부의 목적이다.
(데일리팝=임은주 기자)
