Q. 아파트 입주해 보니 분양광고와 다른데 손해배상을 받을 수 있나요?
A. 네. 분양계약 불이행에 따른 손해배상 또는 불법행위로 인한 손해배상을 받을 수 있습니다.
◇분양계약 불이행 손해배상
- 사업주체가 분양계약을 불이행하면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 분양계약에 없는 내용을 불이행하면 원칙적으로 손해배상을 청구할 수 없습니다.
- 다만 분양광고 중 아파트 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약서에 없어도 분양계약의 내용으로 봅니다.
- 따라서 아파트 외형·재질 등에 관한 사항이 분양광고와 다르게 지어진 아파트의 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다.
◇불법행위 손해배상
허위·과장 분양광고, 가망행위에 해당하는 경우: 손해배상
대법원에 따르면 가망행위에 해당하는 경우란 전용면적을 부풀려 광고한 경우와 같이, 거래에 있어서 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난 받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우를 말합니다.
Q. 새 아파트 공용 계단에 균열 발생 시 하자보수 청구 어떻게 해야 되나요?
A. 입주자대표회의, 관리주체(관리사무소장 등) 또는 관리단에 하자보수를 요청하면 됩니다. 이후 입주자대표회의 등이 사업주체(시공사 등)에게 하자보수를 청구합니다.
◇하자보수 청권자
범위 - 세대내부의 천장·바닥 및 벽등 구분소유권의 목적인 건물 부분 / 공용부분 - 공용 계단·복도 등 전유부분 외의 건물부분 및 건물 부속물
하자보수의 청구권자 - 입주자 / 입주자 대표회의 , 관리주체(관리사무소장 등) 및 관리단
◇하자보수 청구에 대한 처리
- 사업주체는 하자보수를 청구 받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수 하거나 보수계획을 서면 통보하고 보수해야 합니다.
- 사업주체는 하자보수가 완료되면 즉시 그 보수결과를 통보해야 합니다.
Q. 새 아파트 화장실의 타일이 떨어집니다 언제까지 하자보수 청구 가능한가요?
A. 아파트를 인도받은 날부터 2년 이내에 하자보수를 청구할 수 있습니다.
◇하자담보책임 기간
건물 주요 구조부의 결함으로 위험 초래 / 하자담보책임의 기간 - 10년
공사상잘못으로 인한 안전·기능 또는 미관상의 지장 초래 / 하자담보책임의 기간 - 타일공사 등 마감공사 : 2년 , 창호공사 등 : 3년 , 철근콘트리트 공사 등 : 5년
◇하자담보책임 기간 기산일
세대내부의 천장·바닥 및 벽 등 구분소유권의 목적인 건물부분 - 입주자에게 인도한 날부터 기산
공용 계단·복도 등 전유부분 외의 건물부분 및 건물 부속물 - 사용검사일부터 기산
Q. 아파트 시공사가 하자보수를 해주지 않을 시 하자 보수할 수 있는 방법 없나요?
A. 하자보수를 보장하기 위해 하자담보책임 기간동안 에치하거나 지급을 보장하는 보증에 가입하는 하자보수비용을 말합니다.
입주자대표회의가 보증서 발급기관에 하자보수보증금을 청구해 지급받은 후 하자보수에 사용할 수 있습니다.
◇하자보수보증금의 용도
임차인대표는 입주자대표회의가 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 하는데 사용되는 경우로서 다음의 용도로만 사용됩니다.
- 하자 여부 판정서 정본에 따라 하자로 판정된 시설공사 등에 대한 하자보수비용
- 하자심사·분쟁조정위원회가 송달한 조정서 정본에 따른 하자보수비용
- 법원의 재판 또는 하자진단 결과에 따른 하자보수비용
Q. 아파트 하자보수에 관해 시공사와 다툼이 생길 시 심사 및 분쟁조정을 신청하면 어떻게 진행되나요?
A. 하자심사·분쟁조정위원회에 접수 → 피신청인에게 답변요청(10일 이내 답변서 제출) → 임의조정(합의권고) → 직권조정 → 당사자 수락 시 조정성립 → 조정 불성립 시 하자심사 신청 또는 민사소송 가능
◇하자심사 또는 분쟁조정 처리기간
신청 → 절차 개시 → 절차 완료
- 하자심사·분쟁조정위원회는 하자심사 또는 분쟁조정 신청을 받은 때에는 지체 없이 절차를 개시해야 합니다.
- 신청을 받은 날부터 60일(공용부분은 90일로 하고 흠결보정기간 및 하자감정기간은 산입에서 제외) 이내에 절차를 완료해야 합니다.
- 기간 내에 절차를 완료할 수 없는 경우 30일 이내에서 한 차례만 기간을 연장할 수 있습니다.
◇분쟁조정의 효력
하자심사·분쟁조정위원회의 조정성립 시 이에 따른 조정서의 내용은 재판상화해(확정판결)와 동일한 효력이 있습니다.
