[그것이 궁금] 소규모 정비사업, 모아주택 '모아타운'의 모든 것

최근 서울시 주택 공급 재개발 사업인 모아주택과 모아타운에 대한 궁금증이 높아지고 있는데요. 모아주택과 모아타운의 선정부터 추진까지 모든 것을 알려드리겠습니다.

Q.모아타운이 뭔가요?

A. 소규모주택정비 관리지역을 뜻하는 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 새로운 정비모델인 '모아주택'을 블록 단위로 모아 단지화를 이루는 개념으로 아파트 단지처럼 체계적으로 관리할 수 있으며 다양한 편의시설도 함께 조성됩니다.

Q. 모아주택·모아타운은 어떻게 추진하나요?

A. 계획 수립을 통해 모아타운으로 지정하여 모아주택 사업을 시작합니다.

1단계 - 모아타운 선정

대상지 공모 → 대상지 제출 → 대상지 평가 → 선정 및 발표

2단계 - 모아타운 계획수립 및 지정

모아주택 집단 추진 지역을 대상으로 하나의 단지처럼 체계적으로 관리하고 다양한 편의시설을 확충하도록 계획을 수립합니다.

승인요청 → 주민공람 공고 → 통합심의 → 지정고시

3단계 - 모아주택 사업시행

모아타운 계획 내용에 부합하도록 주택 소유자들이 필지를 모아서 사업계획을 수립하여 모아주택 사업을 시행합니다.

조합설립 인가 → 통합심의 → 사업시행 인가 → 이주/착공 → 준공/입주

▶대상지역 : 신축·노후주택이 혼재되어 재개발 등이 곤란한 지역
▶세부요건 : 10만㎡미만 , 전체 노후도 50% 이상

Q. 모아타운은 어떻게 지정하나요?

A. 자치구에서 직접 모아타운 계획을 수립하거나 주민이 직접 계획 수립 제안을 통해 추진할 수 있습니다.

▶자치구 공모

모아타운 지정을 통해 노후주택 및 기반시설 정비를 희망하는 서울시 내 자치구를 대상으로 매년 1회에 걸쳐 추진됩니다.

매년 자치구 대상 공모를 통해 20개소 지정되며 관리계획 수립비(개소당 2억 내외) 및 주차장 등 기반시설 조성비 지원합니다.

대상지 공모(시) → 대상지 제출(구->시) → 대상지 평가(시) → 대상지 선정 및 발표(시) → 관리계획 수립(구) → 관리계획 승인 시청(구->시) → 모아타운 지정 절차이행(시)

▶주민제안

모아주택이 집단적으로 추진되는 지역에서 사업을 추진하는 주민이 직접 모아타운 계획을 수립해 자치구에 제출할 수 있습니다.

주민이 직접 관리계획 수립 제안시 지정(수시)

▶제안요건

세부 제안요건 별도 마련 예정

※ 기존 가로주택 등 소규모 주택정비사업도 모아타운 지정을 통해 모아주택으로 추진할 수 있습니다.
모아타운 지정 → 사업시행계획(변경) → 모아주택 추진

Q. 모아타운 지정은 어떤 절차로 추진하나요?

A. 모아타운 계획을 마련하고 주민공람과 서울시 통합심의 절차를 거쳐 결정되어 승인·고시됩니다.

◆ 소규모 주택정비법 상 관리계획 승인절차

▶자치구

기본구상(슈퍼블록 단위 현황분석 및 규모경계 설정) → 기초조사 → 모아타운 계획안 작성 → 관련부서 협의 → 모아타운 계획 승인 신청

▶서울시

주민공람(14일 이상) → 통합심의 → 모아타운 계획 승안고시

Q. 모아타운 계획수립은 어떻게 하나요?

A. 간선도로를 중심으로 한 검토범위에 대한 현황 분석을 토대로 정비방향을 설정한 후 모아타운 범위 및 경계를 설정하고 지역에 대한 기초조사에 따라 부문별 관리계획을 수립합니다.

◆ 실효성 있는 모아타운 계획 수립을 위한 계획수립의 주안점

주요 가로 활성화
지역 내 주차문제의 해소
공원 및 도로 등 기반시설 확충
공공역할 강화 및 민간참여 유도

※ 서울특별시 모아타운 계획 주요 내용

계획방향 설정 - 기본구상 / 모아타운 계획 수립 방향
기초조사 - 상위 및 관련계획 / 일반현황 / 입지, 지형, 인구 및 토지 이용현황토지, 주택 및 건축물의 현황 등
사업추진 여건 - 소규모 주택정비사업 추진현황 / 정비기반시설공동이용시설 최종 수요 등
부문별 관리계획 - 관리지역의 규모와 정비방향 / 토지이용계획 / 정비기반시설 공동이용시설 설치 / 교통게획 / 거점사업 / 거점사업 이외의 소규모 주택정비사업 추진계획 / 건폐율·용적률 등 건축물의 밀도 / 건축물의 배치·형태·용도 등 / 임대주택의 공급 및 인수 / 용도지구용도지역의 지정 및 변경 / 특별건축구역 및 특별가로구역 / 공공이 시행하는 사업과 연계 등

Q. 모아주택이란 무엇인가요?

A. 모아타운 내에서 주택 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록단위로 양질의 주택을 공동으로 개발하는 정비사업입니다.

▶요건

1.500㎠ 이상~(사업유형별로 상이) 시설기준 : 지하주차장, 지상 녹지, 저층부 커뮤니티시설

모아주택은 다양한 정비방법을 선택해 추진할 수 있습니다.

모아타운 내에서 추진되는 것을 감안해 완화된 요건을 적용한 내용으로 모아타운 외에서 일반적으로 추진하는 소규모 주택정비사업과는 요건 등이 다를 수 있습니다.

단독다가구 주택 → 2~3 필지 단위의 개발이 필요한 경우 : 자율주택형 모아주택
다세대 주택(주민이 선택) → 2만㎡ 미만인 가로구역에서 개발이 필요한 경우 : 가로주택형 모아주택
연립주택(주민간 협의) → 역세권, 준공업자에서 5천㎡ 미만의 개발이 필요한 경우 : 소규모 재개발형 모아주택
아파트 → 도로 등 기반시설은 양호하나 1만㎡ 미만, 200세대 미만인 공동주택의 재건축이 필요한 경우 : 소규모 재건축형 모아주택

● 자율주택형

단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업
대상 토지 등 소유자가 합의해 정비사업 중 가장 작은 단위 사업

▶대상지역 : 제한없음 , 1,500㎡ 이상, 기존 36세대 미만
▶시행방식 : 주민 합의체(토지 등 소유자 2명 이상) / 공동시행 가능
▶사업요건 : 노후·불량건축물 전체 건축물 수익 57% 이상(경과연수 기준 20년)
▶동의요건 : 토지 등 소유자 8/10 이상 및 토지면적 2/3 이상
▶사업기간 : 평균 1~2년
▶사업절차 : 조합설립인가·주민합의체구성 → 통합심의 → 사업시행인가(관리처분계획포함) → 이주 및 착공

● 가로주택형

가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업
종전의 가로를 유지하며 자율주택정비사업보다 큰 규모의 사업

대상지역 : 2만㎡ 미만의 가로구역(기존 20세대 이상)
시행방식 : 조합 또는 주민합의체(토지 등 소유자 20인 미만) / 공동시행 가능
사업요건 : 노후·불량건축물 전체 건축물 수의 57% 이상(경과연수 기준 20년)
동의요건 : 조합설립 시 토지 등 소유자의 8/10 이상 및 토지면적 2/3 이상(주민합의체의 경우 토지 등 소유자 100%)
사업기간 : 평균 2~4년
사업절차 : 조합설립인가·주민합의체구성 → 통합심의 → 사업시행인가(관리처분계획포함) → 이주 및 착공

● 소규모재건축형

정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업
소규모 공동주택 재건축으로 안전진단 생략 가능

▶대상지역 : 사업면적 1만㎡ 미만 노후 연립, 아파트(기존 200세대 미만)
▶시행방식 : 조합 또는 주민합의체 (토지 등 소유자 20인 미만) / 공동시행 가능
▶사업요건 : 노후·불량건축물 전체 건축물 수의 2/3 이상
▶동의요건 : 조합설립시 전체 구분 소유자 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상
(주민합의체의 경우 토지 등 소유자 100%)
▶사업기간 : 평균 2~4년
▶사업절차 : 조합설립인가·주민합의체구성 → 통합심의 → 사업시행인가(관리처분계획포함) → 이주 및 착공

● 소규모재개발형

역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업
역세권, 준공업지역에서 제한적 시행하며 정비구역지정 등 절차 생략

▶대상지역 : 사업면적 5천㎡ 미만, 역세권 250m 이내 또는 준공업지역
▶시행방식 : 조합 또는 주민합의체(토지 등 소유자 20인 미만) / 공동시행 가능
▶사업요건 : 노후·불량건축물 전체 건축물 수의 2/3 이상
▶동의요건 : 토지 등 소유자의 8/10 이상 토지면적 2/3 이상
▶사업기간 : 평균 2~4년
▶사업절차 : 예비구역 → 도시재생위원회사전지문 → 주민공람 구의회 의견청취 → 예정구역 지정 및 고시 → 조합설립인가 주민합의체 구성 → 통합심의 → 사업시행인가(관리처분 계획 포함) → 이주 및 착공

※ 모아주택·모아타운 관련 지원사항

모아주택은 소규모 주택정비사업 방식으로 추진됨으로 각 사업방식에 따른 융자 지원 등을 받을 수 있습니다.

01. 공동사업(SH,LH 등) 시행 시 지원
- 사업관리 : 행정업무 지원, 용역업체 선정지원, 건설 및 설계분야 기술지원
- 사업비 융자지원 : 주택도시보증공사(HUG) 사업비 융자지원
- 이주대책 및 자금관리 : 사업비 공공관리로 안정적 사업구도 마련 등

02. HUG 소규모 주택 정비사업 융자

자율주택정비사업 - (초기사업비) 총 사업비의 20% / (본 사업비) 총 사업비의 50~90%
가로주택정비사업 - (초기사업비) 총 사업비의 5% / (본 사업비) 총 사업비의 50~90%