전세보증금대출에 대한 규제가 강화된다. 정부가 가계대출 관리를 위해 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하기로 했기 때문이다. 전세를 끼고 집을 사들이는 갭투자 차단 효과가 있을 것이란 긍정적 반응도 있는 반면, 가계부채 관리 실효성에 의문을 갖는 목소리도 나오고 있다.
지난 17일 금융위원회가 발표한 ‘2024년 주요업무 추진계획’을 보면, 가계부채 관리 방안의 일환으로 전세대출에 대한 DSR 규제 추진 계획이 담겼다.
DSR은 차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표로 대출한도를 정하기 위해 활용된다. 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간소득으로 나눠 산출하는데 현행 DSR 규제는 매년 갚아야 할 대출 원리금이 연소득의 40%를 넘지 못하도록 하고 있다.
다만 지금까지 전세대출은 이같은 DSR 규제를 적용받지 않아 기존 대출이 원리금이 연소득의 40%를 넘어서는 경우에도 전세가격의 80%까지 대출을 받을 수 있었다.
전세대출은 대출 자체가 비교적 쉽고 만기일시상환 비중이 높아 가계부채 증가와 집값 상승의 주요 원인 중 하나로 지목돼 왔다.
이에 금융당국은 가계부채 관리 차원에서 전세대출 일부를 DSR에 포함하겠다는 구상을 내놨다. 단, 서민의 주거안정을 위해 유주택자의 전세대출 이자 상환분에만 DSR을 적용하겠다는 방침이다. 시행시기는 연내 확정하기로 했다.
전세대출에 대한 규제가 강화되면서 갭투자도 어려워질 전망이다. 갭투자는 세입자의 전세보증금을 활용해 적은 자본으로도 주택을 매수하는 방법이다. 전세가가 급등하는 시기 돈 없이도 아파트를 사는 무자본 갭투자가 성행했는데 그 부작용으로 전세보증금 사고도 다수 일어났다. 대표적인 사례가 ‘빌라왕 전세사기 사건’이다.
부동산 전문가들은 이미 오래 전부터 갭투자를 이용한 전세사기를 막기 위해 전세대출도 DSR 규제에 포함해야 한다는 주장을 꾸준히 제기해 왔다.
지난 2022년 한국은행 역시 하반기 금융안정보고서를 통해 “전세자금대출이 일부 갭투자 자금으로 활용되면서 주택가격 상승 및 주택시장 변동성 확대 요인으로 비춰 볼 때 대출 목적에 따라 DSR 규제 등을 차등 적용하는 방안을 검토해 볼 필요가 있다”고 제언하기도 했다.
금융당국은 스트레스 DSR 제도화에도 속도를 내고 있다. 내달 26일부터 스트레스 DSR을 본격적으로 도입하기 위해 사전예고 기간을 40일에서 7일로 대폭 단축했다. 금리인하 기대가 높아지는 만큼 가계부채 증가 속도가 확대될 위험이 크다는 판단에서다.
스트레스 DSR은 대출이용 기간 중 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 증가할 가능성을 감안해 일정 수준의 가산금리를 부과해 DSR을 산출하는 방식이다. 미래 금리 상승분이 가중되는 만큼 원리금 상환액은 늘고 전체 대출 한도는 줄어들어 가계대출 감소에 기여할 것으로 기대된다.
다만 DSR 규제를 받지 않는 정책대출 자금이 50조원 규모로 풀릴 예정이어서 당국의 DSR 규제를 두고 실효성에 의문을 갖는 목소리도 나오고 있다.
오는 29일 시행되는 신생아특례대출과 내달 출시되는 청년주택드림대출 등은 시중은행 대비 유리한 금리조건을 갖추면서도 DSR 규제가 적용되지 않는다. 이같은 정책상품이 출시되면 대출수요를 자극해 가계부채를 잡기 어려워질 것이란 지적이 따른다.
