전세사기가 증가하면서 등기부등본 위조 사례도 생기고 있는 요즘이다. 전세 계약 전 등기부등본을 반드시 확인해야 하지만 그것만으로는 안심할 수 없게 됐다. 집 계약 전, 상황에 따라 등기부등본 외에 확인하면 좋은 서류는 무엇일까.
등기부등본에 근저당권 없어도,
‘국세, 지방세완납증명서’ 확인하기
임대인의 밀린 세금은 등기부등본에서 확인할 수 없다. 임대인에게 밀린 세금이 있다면 보증금이 공매로 넘어가는 등 후순위로 밀릴 수 있어 미리 확인하는 것이 중요하다.
지난달부터 ‘주택임대차보호법 일부개정법률안’이 국회 본회의를 통과하면서 임대차 정보와 국세징수법·지방세징수법에 따른 납세증명서를 임차인에게 제시할 것이 의무화되었다.
또, 4월부터는 임대인의 동의 없이도 이러한 정보를 확인할 수 있게 되었다. 전국 모든 세무에서 열람 신청이 가능하다.
다만, 임대차 계약 전이거나 임대차 계약 직후 실제 입주하기 전 까지만 열람 신청이 가능하다. 이때 임대차 계약 직후라면 임대인의 동의를 받지 않아도 된다. 또 임차보증금이 1000만 원을 초과하는 주택이나 상가인 경우에만 열람 신청이 가능하다.
만약 임대인의 동의를 받지 않고 열람하는 경우라면 열람신청서 작성, 임대차계약서와 신분증이 필요하다.
다가구주택 계약한다면,
‘선순위임차보증금확인서’
선순위임차보증금이란 건물 전체 보증금의 합으로 동일한 등기 주소지에 이미 입주해 있는 다른 세입자들의 임차보증금 총합을 의미한다.
기존 세입자들의 보증금이 나의 보증금보다 앞선 배당 순위를 차지하고 있는데, 집이 경매로 넘어가는 등의 문제가 생겼을 때 내 전세 보증금을 변제받을 수 있는 금액을 판단해보기 위해 선순위임차보증금을 확인해야 한다.
따라서, 한 개의 단독주택 안에 여러 가구가 사는 다가구주택에 계약할 경우 이미 살고 있는 세입자들의 보증금 총액이 중요하다.
일반적으로 임차보증금, 선순위보증금, 선순위채권의 총 합이 주택 가격의 60% 이하라면 안전하다고 판단할 수 있다.
이때 만약 내 전세보증금과 선순위임차보증금, 선순위채권의 총 합이 주택 가격을 넘으면 보증보험에 가입 불가하기 때문에 이 부분도 함께 확인해 볼 필요가 있다.
임대차 계약 전이라면 선순위임차보증금 확인을 위해선 임대인의 동의가 필요하다. 계약 당일 서류를 요청하거나 HUG주택도시보증공사 홈페이지를 통해 확인하도록 한다.
추가적으로 확인서에 작성된 선순위 보증금과 사실이 다를 경우에는 계약을 무효로 한다는 특약 사항을 추가하면 조금 더 안전하게 계약을 진행할 수 있다.
등기부등본 갑구에서 확인한 ‘신탁’ 여부,
‘신탁원부’ 확인해보기
등기부등본 갑구에 ‘신탁’이라는 단어가 확인되었다면 직접 ‘신탁원부’를 체크해봐야 한다.
일반적으로 임대사업을 하려는 집주인들은 은행 등으로부터 자금을 대출을 받아 오피스텔 등의 건물 짓는다. 이때 일부 집주인들은 자금 충당을 위해 신탁회사에 부동산 소유권 등을 위임하고 거액을 대출받아 건물을 짓기도 한다.
이 과정에서 집주인과 신탁회사는 임대차보호법에 따라 신탁원부를 작성하는데, 신탁원부에는 위탁자(집주인)가 신탁기간 중 수탁자(신탁회사) 및 우선 수익자(금융기관)의 사전동의 없이 임대차 계약 등의 행위를 금지한다는 내용 등이 담긴다.
따라서 건물 소유권이 신탁회사에 있다면 집주인이 임대차계약 권한을 갖고 있는지, 신탁된 부동산에 채무가 있는지 등을 살펴봐야 한다. 이 부분은 신탁원부 ‘권리관계’와 ‘특약사항’에서 확인할 수 있다.
신탁원부는 가까운 등기소에 가서 신탁원부를 발급받고 확인할 수 있다. 등기부등본을 통해 파악한 신탁원부 번호와 부동산 주소를 가지고 발급을 요청하면 된다. 직접 발급받기가 어렵다면, 계약 시 공인중개사에게 신탁원부에 대한 설명을 요청할 수 있다.
