자취방을 구했는데 내 집이 불법건축물이면 어떻게 해야 될까?
국회 국토교통위원회 소속 홍기원 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 2020년부터 지난해 6월까지 무허가·무신고 건축, 대수선, 용도변경 등의 위반건축물은 18만5607건이다.
불법건축물이란 건축허가에 관여하는 법률에 반하여 건축한 건물이다. 다시 말해 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 짓거나 구조를 변경한 경우가 이에 해당한다.
국토교통부는 불법건축물에 대해 시정 명령을 내리고 만약 시정이 되지 않을 경우 건물주나 건물 관리주체에게 이행강제금을 부과하고 있지만, 세간에서는 그 실효성이 떨어진다는 지적이 많다.
더불어민주당 민홍철 의원실이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면 2017년부터 2022년까지 누적된 불법건축물 중 이행강제금을 피하기 위해 원상복구한 사례는 9%에 불과했다. 이행강제금 납부가 원상복구보다 건물주 또는 관리주체에게 이득인 경우가 많기 때문이다.
내 집이 불법건축물인지 확인하는 법
내 집이 불법건축물인지 알기 위해서는 반드시 건축물대장을 봐야 한다. 주택을 매입 또는 임대하려고 했는데 건축물대장에 법적 용도가 ‘주택’이라고 명시되어 있지 않으면 불법개조원룸일 경우가 많다.
또한, 위반건축물로 적발된 건물의 경우 건축물대장 1페이지 건축물대장 (갑) 부분 오른쪽에 ‘위반 건축물’이라고 표시가 되어 있다.
그렇다면 이미 임대차계약을 마친 상황에서 내 집이 불법건축물이라는 것을 알게 되었을 때는 어떻게 해야 할까?
우선 불법건축물의 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받는다. 단, 불법 증축된 옥탑방의 경우 건물이 다가구주택(단독주택)일 때에 한해 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다.
만약 건물이 불법건축물로 적발되어 이행강제금이 부과되었을 경우, 임차인이 아닌 임대인에게 그 책임이 있다.
그러나 불법건축물에 거주하는 경우 ▲계약 도중 퇴거를 요구받을 수 있으며 ▲부동산에 대한 전세 자금 대출 실행 및 전세 보증금 반환 보증 보험 가입이 불가 ▲공과금의 단가·중개수수료가 비싸다는 치명적인 단점이 있다.
이 때문에 계약 전 건축물대장을 꼼꼼히 살펴보고 임대하려는 건물이 불법건축물인지 여부를 따져보는 것이 중요하다.
한편, 지난 2014년 한시적으로 추진됐던 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(불법건축물 양성화법)이 2월 국토교통위원회 심사를 앞두고 있어 관심이 요구된다.
불법건축물 양성화란 해당 건축물이 불법건축물인지 모르고 매수를 하거나 거주를 하는 등 불의의 피해자를 구제하기 위해서 위반 건축물을 합법 건물로 인정하는 것이다.
모든 불법건축물이 이에 해당하는 것은 아니며, 특정기간에 일정한 기준을 만족해야 한시적으로 합법적인 사용승인 기회를 받을 수 있다.
예를 들어 2014년 불법건축물 양성화 대상은 2012년 12월 31일 당시 완공된 소규모 주거용 특정건축물로 ▲세대당 전용면적 85m²이하인 다세대주택 ▲연면적 165m²이하인 단독주택(다가구주택 제외) ▲연면적 330m² 이하인 다가구 주택이었다.
정부에서는 이러한 법안 심사를 두고 ‘불법을 양성화한다는 것은 안 된다’라며 원칙을 강조하는 입장이다.
