모아둔 자산이 적은 청년층도 분양가의 25%만 먼저 내고 공공분양 아파트에 입주할 수 있는 길이 열린다.

국토교통부는 LH 공공분양주택 일부를 지분적립형과 이익공유형 Ⅱ로 공급하는 세부 시행 방안을 내놓고, 오는 12월 경기 고양창릉 S-2BL에서 지분적립형 284세대를 처음 분양한다고 밝혔다.

이번 방안은 정부가 앞서 「도심 공급 신속화 방안」에서 예고한 '부담가능한 공공분양주택'의 후속 조치다. 국토부는 지금 가진 자산은 많지 않아도 앞으로 집을 살 여력이 나아질 것으로 보이는 청년층 등 실수요자를 대상으로 삼았다고 설명했다.

수도권 공공분양주택 평균 분양가 5.1억원(전용 55㎡ 기준)을 놓고 보면 처음 필요한 돈은 지분적립형이 1.28억원, 이익공유형 Ⅱ가 대출을 제외하고 1.53억원이다. 지분적립형은 현재 도입을 검토 중인 대출을 LTV 40%까지 받으면 초기 자금이 0.77억원으로 줄어든다.

지분적립형, 20년 동안 4년마다 지분 15%씩 사들여

지분적립형은 계약 때 10%, 입주 때 15%를 내 지분 25%를 가진 상태로 입주하고, 이후 4년마다 15%씩 다섯 차례에 걸쳐 남은 지분을 사들이는 구조다. 지분 취득 기간은 20년이며, 추가로 사는 지분의 가격은 최초 분양가에 기간이자를 더한 금액에 취득 지분율을 곱해 정한다.

아직 사지 않은 지분에 대해서는 사업자에게 임대료를 낸다. 기준임대료는 법령 개정 뒤 인근 전세 시세의 90%로 정할 계획이며 현재 기준은 80%다. 이후 2년에 5% 이내로 올릴 수 있고 4년마다 다시 산정하며, 월세로 돌릴 때는 LH 전월세전환율(현재 3.5%)이 적용된다.

회차마다 정해진 지분은 반드시 사야 한다. 형편이 어려우면 최대 1년까지 미룰 수 있지만, 유예기간 안에도 사지 못하면 사업자가 환매하거나 전매하게 된다. 전매제한기간은 10년으로 이 기간에는 공공환매만 할 수 있고, 실거주의무는 5년이다.

국토부가 든 예시를 보면 주변 전세 시세가 4억원일 때 미취득 지분의 초기 임대료는 보증금으로만 내면 2.7억원, 전부 월세로 내면 월 79만원이다. 국토부는 한국부동산원의 경기도 아파트 전월세전환율 5.5%를 가정하면 전세가 4억원인 주변 집을 보증금 1.3억원에 빌릴 때 월세가 124만원 수준이라고 비교했다.

이익공유형 Ⅱ, 분양가 70% 기금 대출 받고 차익 나눠

이익공유형 Ⅱ는 분양가가 일반분양과 같지만, 주택도시기금에서 분양가의 70%를 한도 5억원 안에서 의무적으로 빌려야 한다. 금리는 디딤돌 대출 기본금리보다 1%p 낮고 우대금리를 최대 0.5%p까지 더 받을 수 있으며, 하한은 약정 당시 기금 정책대출상품 최저 금리(현 1.2%)로 묶인다.

대출은 3년 거치, 20년 만기다. 나중에 집을 팔거나 대출을 갚을 때 집값이 오른 만큼의 차익을 대출 평균잔액 비율에 따라 기금과 나누게 되며, 국토부는 LTV 70%를 적용할 때 수분양자 몫이 30~89.5%라고 제시했다.

기존 이익공유형인 나눔형은 감정가로 공공환매만 가능하고 수분양자가 감정가 기준 차익의 70%를 가져간다. 반면 이익공유형 Ⅱ는 시장에 자유롭게 팔 수 있고, 집을 팔지 않더라도 대출을 갚으면 정산 의무가 끝난다.

대상 주택은 국민주택규모(수도권 85㎡ 이하, 지방 100㎡ 이하)이고 전매제한기간은 5년, 실거주의무는 3년 또는 5년(수도권)이다. 다만 이익공유형 Ⅱ는 아직 법적 근거가 없어, 국토부는 연내 「공공주택 특별법」 개정안을 발의하고 개정안이 시행된 뒤 공급할 계획이다.

자산 3.62억원·3인가구 월소득 753만원 이하면 자격

두 유형의 자산·소득 기준은 같다. 총자산은 3.62억원 이하여야 하며 자녀 2명을 출산했다면 4.31억원까지 완화된다. 소득은 3인가구 기준 월 753만원 이하, 맞벌이는 1507만원 이하다. 지분적립형은 물량의 70%를 특별공급, 30%를 일반공급으로 내놓는다.

첫 공급 단지인 고양창릉 S-2BL은 총 1057세대 가운데 284세대가 지분적립형으로 나온다. 국토부는 이후 공급을 점차 늘릴 계획이며, LH가 연내 발표할 내년도 분양계획에도 부담가능한 공공분양주택으로 분양할 단지가 포함될 예정이다.