정부에서 8월 2일 당정협의를 거쳐 부동산 종합대책을 내놨다. 이번 부동산 대책에서는 서울 전역(25개구)과 경기도 과천, 세종시가 투기과열지구로 지정됐다.

또 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종시도 일반 주택시장 과열 확산으로 인한 투기지역으로 지정했다.

8월 3일자로 효력이 발생하는 부동산 대책을 두고 정부 대책을 Q&A(질의응답) 형식으로 알아봤다.

Q. 투기과열지구 선정 기준은?

주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소, 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소하는 지역이 대상이다.

주택보급률 등이 전국평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등도 포함되며 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의를 통해 집값 불안 정도, 주변지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가해 지정할 계획이다.

Q. 투기지역 선정 기준은?

-직전월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130% 보다 높은 지역
-직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 클 경우
-직년 1년 간 해당지역 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우
-부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우

Q. 투기과열지구내 정비사업 규제는 어떻게달라지는지?

-조합원 지위양도 제한: 재건축(동일)
-조합원 분양권 전매제한: 재건축 -> 재건축, 재개발 도시환경정비사업
-정비사업 분양분 재당첨 제한: 재건축, 재개발 도시환경정비사업(신설)
-조합원 주택공급수 제한: 재건축(동일)

Q. 투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지?

조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지가 해당되며, 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다.

다만 질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다.

Q. 투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택을 매매 계약은 하였으나, 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 경우는 어떻게 되는지?

투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나, 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정이다.

Q. 투기과열지구내 정비사업의 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되는지? 예외사유는 없는지?

조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로, 법 개정안을 올해 9월 중 발의해 12월까지 법 개정을 완료할 예정이다.

정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정하여 12월경부터 적용할 예정이며 법 개정 과정에서 상속 등으로 불가피하게 정비사업의 조합원 분양을 받게 되는 경우에 대한 예외규정 신설도 검토할 것이다.

Q. 법 개정 이전부터 정비사업 구역내 소유하고 있던 주택에 대하여도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되는지?

이번 대책의 목적은 투기 수요를 차단하는 것이므로 도정법 개정이전부터 투기과열지구내 정비사업 예정주택을 소유한 사람도 법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우, 법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우는 조합원 분양이 제한된다.

Q. 신혼부부 희망타운 시범사업은 언제쯤 시작될 것인지?

올해 안에 시범사업을 선정하여 착수할 계획이며 기존 개발 중인 택지 중에 입지가 양호하고 신속하게 추진 가능한 용지를 활용하면 2018년부터 분양이 가능할 것으로 본다. 과천지식정보타운, 위례신도시, 화성동탄2 등에 희망타운 사업을 우선 추진 예정.

Q. 부동산 시장에 특별사법경찰관제 도입시 어떤 권한을 가지는지?

특별사법경찰관제 도입시 단속공무원은 현행범에 대한 압수·수색, 체포, 증거보전, 영장신청, 검찰송치 등 수사에 필요한 조치가 가능하다.

Q. 다주택자 양도소득세 중과의 기준, 세율 및 시행시기는?

1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제한다.

양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제는 소득세법 개정사항으로 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.

Q. 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 거주요건이 적용되는 주택은 매수시점인지? 매도시점인지?

올해 8월 3일부터 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 거주기간(2년 이상) 요건이 적용된다.

Q. LTV·DTI 규제는 언제부터 적용되는 것인지?

주택담보대출은 감독규정 개정안 시행 이후, 대출승인분부터 적용될 예정이며, 집단대출 규제는 8월 3일부터 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용될 예정이다.

Q. 금융규제 강화로 인해 실수요자들의 주택구입 자금 조달이 어려워질 가능성과 대응방안은?

서민층 무주택 세대에 대해서는 투기지역, 투기과열지구 소재 주담대에 대해 LTV․DTI를 기준보다 10%p 완화된 50%로 적용하고 주택가격 6억원으로 상향 조정한다.

Q. 집단대출에 대한 LTVㆍDTI 비율이 40%로 갑자기 강화되면, 자금을 마련하지 못한 수분양자들은 어떻게 하는지?

집단대출 규제는 대책 발표 이후, 입주자 모집 공고된 사업장부터 적용될 예정으로, 실수요자의 자금애로 가능성은 크지 않다.

Q. 주택구입 목적 외 주담대에 대해 예외적으로 완화된 LTVㆍDTI 규정을 적용한다고 하는데 어떤 경우인지?

질병, 사업자금 등의 사유로 긴급 대출이 필요한 경우에는 예외적으로 완화된 LTVㆍDTI 기준을 적용할 예정이다.

다만 금융회사 내부의 여신위원회 심사 등을 반드시 거치도록 한다.

 

* LTV(loan to value ratio): 주택담보대출비율. 담보가치 대비 대출비율. 은행이나 보험사에서 주택을 담보로 대출해 줄 때 적용하는 담보가치(주택가격) 대비 최대 대출 가능한도를 의미한다.

* DTI(Debt To Income ratio): 총부채상환비율. 연간 총소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율.

 (데일리팝=정단비 기자)