부동산 분쟁에서 명도소송은 가장 흔한 소송 중 하나다. 명도는 인도와 같은 말이다. 과거에는 인도와 구분해 현상 그대로 가져오는 것을 인도, 가게의 물품을 비우고 가져오는 것을 명도라 하였는데, 이젠 큰 차이 없이 사용하고 있다.

부동산 명도소송이란 부동산 점유자가 정당한 이유 없이 부동산의 인도를 거절할 때 활용할 수 있는 민사소송이다. 최근 임대차3법이 시행된 지 1년이 지났지만 전세값이 급등하면서 집주인과 세입자 간의 분쟁이 일어나고 세입자를 내보내기 위한 부동산 명도소송도 늘고 있다.

쉽게 이야기하자면 명도소송이란 집주인이 세입자 또는 불법점유자를 상대로 건물에서 나가라는 취지로 청구하는 소송을 말한다.

주택임대차보호법 제6조의 3 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있다. 반면, 같은 항 제8호는 ‘임대인이 실거주 목적일 때는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다’는 취지로 규정하고 있다.

즉, 세입자는 계약갱신요구권을 사용할 수 있지만 집주인이 실거주할 때는 사용할 수 없다는 뜻이다.

그런데 실거주 목적으로 주택을 매입했음에도 전세값이 너무 올랐다면서 세입자가 나가는 걸 거부하고 갱신 요구권을 행사하는 경우도 종종 생긴다.

이럴 경우 애초에 명도소송을 염두에 두고 기존 주택을 매수하기 전부터 임차인의 계약 기간 만료일을 확인하는 것이 중요하다. 계약만료일로부터 6개월 이전에 소유권이전등기 완료,  등기완료 확인 후 실거주 목적에 의한 갱신 거절 등을 해야 명도소송에서 승소할 수 있기 때문이다.

물론 계약이 종료되지 않은 상태에서 주택 임차인이 임대료를 2회 이상 지급하지 않았거나, 상가 임대인이 임대료를 3회 이상 지급하지 않을 때도 위와 같은 소송은 가능하다.

임대차 계약이 끝났고, 임차인이 부당하게 점유를 이전하고 있다는 것을 입증한다면 승소 자체가 크게 어렵지는 않을 것이다. 다만 법적으로 논리가 충분히 입증된 상황에서 임하는 것이 바람직한 대처다.

부동산 명도소송은 개별 사안에 따라 다르지만, 대략 6개월가량이 소요된다. 그마저도 간단한 경우이고, 1년이 훌쩍 넘는 경우도 있다. 만약 사안이 복잡하거나 상대방이 항소를 한다면 몇 년까지도 이어질 수 있기에 관련된 변호사의 도움을 받는 것이 좋다.

물론 소송까지 가기 전에 내용증명 또는 당사자 간 협의로 분쟁을 마무리하는 경우도 존재할 수 있다. 내용증명을 보내는 중요한 이유는 해지통보를 하기 위해서다. 또, 소송에 들어가면 중요한 증거자료로 활용되고, 실무적으로는 심리적 압박을 받기 때문에 소송 전에 건물을 넘겨받을 확률도 있는 것이다.

내용증명에는 당사자 간 부동산 계약을 체결한 사실관계를 명확히 기재하며, 계약이 이미 해제된 점과 세입자가 그에 따라 건물 명도를 넘기지 않고 있다는 점, 이후 법적인 대응을 할 수도 있다는 의사를 명시하는 것이 좋다.

전화나 카카오톡 문자로 해도 된다. 하지만 해지통보를 내용증명으로 하면 문서로 명확한 증거가 남기 때문에 명도소송에 대비해서 내용증명을 보내는 것을 권한다.

 

 

도움말 : 곽효승 변호사