세입자의 주거 안정을 위해 '계약갱신청구권', '전월세상한제', '전월세신고제'를 내용으로 하는 임대차 3법(주택임대차보호법 개정안)이 도입된 지 언 3년을 맞이하고 있지만, 애매한 법 조항으로 인해 오히려 집주인과 세입자 간의 법정 다툼은 증가하고 있다.

그런데, 임대인과 임차인 간에 소송이 벌어지더라도 분쟁이 좀처럼 해결되지 않는 모습을 보이고 있다. 유사한 사안이라도 하급심 법원이 저마다 각기 다른 판단기준으로 제각각의 판결을 선고하고 있기 때문인데, 특히, 임대차 3법 중 '계약갱신청구권'과 관련된 소송에서 잡음이 많이 나오고 있다.

계약갱신청구권 또는 계약갱신요구권이란 임차인이 원하면 기존 임대차 계약 2년이 끝난 뒤에 1회 연장하여 총 4년간 임차인에게 안정된 주거권을 보장해주는 것을 내용으로 하는 권리이다. 원칙적으로 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절하지 못하고 다만 법에서 정한 예외적인 사유에 해당하는 경우에 한해서 계약갱신요구를 거절할 수 있는데, 임대인의 실거주가 그 대표적인 사유이다.

그런데, 현실에서는 집주인이 본인 또는 자기 가족의 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신요구를 거절하였지만, 전세보증금을 더 높여 새로운 세입자와 임대차계약을 체결하는 경우가 빈번히 발생하고 있다.

그야말로 세입자는 뒤통수 맞은 것이나 다름이 없는 상황인데, 다행히 세입자는 집주인을 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있어 불필요하게 이사를 가게 된 데에 대한 금전적인 보상을 받을 수 있다.

하지만, 이 소송에 대해 하급심 법원이 저마다 제각각의 판결을 내놓고 있어 혼선을 주고 있다. 최근에 선고된 하급심 판례만 보아도 알 수 있는데, 두 사건 모두 집주인이 전세 계약이 끝나갈 무렵 실거주를 이유로 세입자에게 집을 비워줄 것을 통보하였고 세입자는 계약갱신요구를 해봤자 의미가 없기에, 계약갱신에 대한 의사 표현 없이 집을 비워주었는데, 집주인은 실거주를 하지 않고 새로운 임차인을 받은 사안이다.

해당 사안에서 의정부지방법원은 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 임대인에게 손해배상청구를 하기 위해서는 임차인이 임대인을 상대로 계약갱신을 요구했어야 하는데, 계약갱신을 요구하지 않았기에 그에 따른 손해배상청구를 할 수 없고 다만 민법 제750조 불법행위에 기한 손해배상청구소송이 가능하다고 판단하였다.

반면, 지난해 말 서울중앙지방법원은 유사한 사건에 대해서 실거주 등을 사유로 계약갱신을 거절한 것임이 확실히 밝혀진 상황에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다는 이유로 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상청구소송에서 세입자의 손을 들어주었다.

유사한 사례에 대한 하급심 법원의 판단이 다른 것이다. 이 밖의 소송사례들을 보더라도 집주인의 실거주 목적의 계약갱신거절에 대한 최근 하급심 판결은 조금씩 차이가 있는데, 이는 결국 소송의 승패 여부 뿐만 아니라 인정되는 손해배상액수 그리고 소송전략수립이 각기 달라짐을 의미한다.

 

도움말 : 법률사무소 안목 문윤식 대표 변호사