서울 오피스 빌딩 시장에 낀 ‘거품’이 지난해 3분기 이후 빠지고 있다는 분석이 나오고 있다.

알스퀘어(대표 이용균) 리서치센터가 발표한 '서울 오피스 가격은 거품인가' 보고서에 따르면 가격과 금리가 동반 상승한 2006년 4분기~2008년 3분기와 2021년 3분기~2022년 4분기는 거품이 존재했다. 하지만 2022년 4분기부터 현재까지는 가격 거품이 사라진 것으로 해석했다.

류강민 리서치센터장은 통상 가격과 금리는 반비례 관계를 보이지만, 글로벌 금융위기 직전과 2021~2022년 3분기까지 가격과 금리는 비례 관계를 보이며 금리 인상에도 오피스 매매가는 연간 10% 이상 오른 것에 대해 “이례적인 현상”이라며, “시장가격이 잠재 가치를 웃돌면서 ‘거품’이 낀 것"이라고 말했다.

'같은 시기에 캡레이트와 국고채 금리와의 차이인 캡레이트 스프레드가 좁혀진 점도 가격 거품을 의심할 만한 요인'이라고 봤다. 캡레이트는 NOI(순영업이익)를 매매가로 나눈 것이다. 캡레이트는 요구 수익률이라 무위험수익률과 위험 프리미엄을 더한 것에 기대 가격 상승률을 뺀 것으로도 표현할 수 있다.

즉, 캡레이트 스프레드가 좁혀진 것은 무위험수익률 또는 위험 프리미엄이 낮아지거나, 기대 가격 상승률이 높아진 것을 의미한다. 이 기간에는 기대 가격 상승률이 매우 올라, 투자자가 위험에 둔감한 판단을 한 것으로 볼 수 있다.

반면, 2022년 4분기 이후는 가격과 금리가 비례하지 않는다. 캡레이트 스프레드 역시 벌어진다. 시간이 지날수록 거품이 쌓이는 거품 특성도 나타나지 않는다.

류강민 센터장은 "최근까지 잔존한 가격 거품이 사라지면서, 매수자는 '과거와 같은 가격 상승이 있을 것'이라 생각하지 않는다. 그러나 매도자는 여전히 상승세가 있다고 생각할 수 있다"며 "매도∙매수자의 생각 차이는 가격 차이로 반영돼 현재 거래 시장 둔화의 원인이 된 것"이라고 말했다.

이어 그는 “가격 하락 없이 실질 캡레이트 스프레드가 거품이 없을 때의 최소 수준(160bps, 1bps는 0.01%포인트)이 되려면, NOI가 지금보다 16% 증가해야 한다”며, “향후 (연간 임대료 인상률이 8% 정도라면) 금리가 추가 인상되지 않는 한 시장은 2년내 정상화될 것”이라고 전망했다.