정부 세제혜택 부여 등 대책에도 어려움 해소 어려워
지난 1월 지방 미분양 아파트 수를 줄이기 위해 정부가 세제 혜택을 제시했음에도 여전히 문제가 해결되지 않고 있어 우려가 제기된다. 부동산 시장이 전반적으로 침체기를 지속하는 가운데 지방 중소건설사의 자금부족으로 인한 위기가 고조되고 있다.
국토교통부에 따르면 올해 1월 전국 미분양 물량은 6만3755가구로 전월(6만2489가구)대비 1266가구 증가하며 두 달 연속 6만가구 이상을 기록했다. 이중 지방이 차지하는 물량은 85%에 달한다.
지역별로 보면 대구가 1만124가구로 미분양 물량이 전국서 가장 많았고 경북(9299가구)가 뒤를 이었다. 서울(997가구)과 인천(3094가구), 경기(6069가구) 등 수도권 미분양 물량이 차지하는 비중은 16% 수준이다. 전체 분양 물량(1만3830가구) 중 절반 이상이 수도권(7906가구)에 풀린 것을 감안하면 지방과 수도권 간의 양극화가 심화되고 있음을 알 수 있다.
‘악성 물량’이라 불리는 준공 후 미분양 상황은 더욱 심각하다. 지난 1월 기준 전국 악성 미분양 주택 수는 6개월 증가세를 기록하며 1만1363가구를 기록했다. 이는 37개월 만에 최대 규모다. 이중 지방(9115가구)이 차지하는 비중은 80% 이상이다.
정부는 앞서 1·10 부동산 대책을 통해 내년 12월 말까지 지방 준공 후 미분양 주택(85㎡·6억원 이하)을 최초 구입하는 경우 해당 주택을 세금 산정 시 주택 수에서 제외하기로 했다. 그러나 업계에서는 이같은 조치만으로는 어려움을 해소하기 어려울 것으로 보고 있다.
지난해 주택산업연구원이 전국 아파트 수분양자들의 미입주 사유를 조사한 결과를 보면, ‘기존 주택매각 지연’이라는 응답이 전체의 40%로 가장 많았다. 이어 잔금대출 미확보(28.0%), 세입자 미확보(26.0%) 등의 순이었다.
즉 시장침체에 따른 거래 절벽으로 입주자금 마련이 쉽지 않아 입주율이 떨어지고 있다는 것이다. 2023년 말 서울 대비 지방 입주율은 강원권이 가장 낮았고 대구·부산·경상권, 광주·전라권 등의 순으로 이어졌다. 당시 주산연은 입주율 저하를 막기 위해 주택거래 활성화, 무주택자에 대한 대출지원 강화, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 등 조치가 필요하다는 의견을 내놨다.
한편 전국적인 미분양 증가로 인한 수익성 악화로 건설업의 위기는 더욱 커지고 있다. 2019~2022년 연평균 355건이었던 폐업 종합건설사 수는 지난해 581건으로 뛰어올랐다. 국토교통부 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 올해 폐업한 건설사는 종합건설사 79곳, 전문건설사 606곳 등 총 685곳으로 집계됐다.
한국경제인협회가 매출 500대 건설기업 자금사정 조사를 실시한 결과에서는 응답 기업 중 76.4%가 현재 기준금리 수준에서 최대 임계치를 넘었다는 응답을 내놨다. 최근 자금 사정이 곤란하다는 답변도 38.3%에 달했다.
건설업계 내 분양 전망은 여전히 어둡다. 주산연이 주택사업자들을 대상으로 설문조사한 결과를 보면 이달 아파트분양전망지수는 전국 평균 81.4(기준치 100)로 4.8p 하락했다. 특히 수도권과 울산 및 세종을 제외한 나머지 지방 대부분에서는 하락 전망이 나왔다.
건설업은 다른 산업의 중간재를 많이 소비해 후방연쇄 효과가 크고 취업유발계수도 큰 산업에 속한다. 그만큼 지역 경제에 영향력이 큰 건설업이 침체기에 들어서면서 건설업 비중이 큰 지역들의 경우 더욱 큰 타격을 받을 것으로 우려된다.
