월세세액공제 소득기준 상향·월세바우처 시행 등 제도개선 필요
보증금 미반환 사고 등 전세시장 불안정성이 높아지면서 월세화가 빠르게 진행되는 가운데 여전히 세입자 보호제도는 전세에 초점을 맞추고 있어 개선이 필요하다는 의견이 나왔다.
국토연구원이 발간한 국토정책브리프(Brief) ‘주택 임대차시장 현황과 개선방향’에 따르면 전세시장 변동성은 2020년부터 크게 확대되는 모습이다.
코로나19로 인해 경기침체에 적극 대응하던 2020~2021년은 저금리와 풍부한 유동성으로 주택가격 및 전세가격이 급상승했다. 그러다 금리상승 등의 영향으로 전세가격은 2022년 8월부터, 월세가격은 그해 10월부터 하락세를 나타냈다.
가장 저점을 찍었던 2023년 7월 기준 전세가격은 고점 대비 -11.5%, 월세가격은 고점대비 -1.7%로 전세의 가격 하락폭이 더 컸다. 전월세 모두 지난해 7월 이후 상승세로 전환됐는데 올해 1월 기준 전세가격은 1.3%, 월세가격은 0.6% 각각 상승했다.
전세가격은 매매가격, 금리, 정책, 수요, 공급 등 다양한 요인에 영향을 받는다. 특히 매매가격 상승과 금리 인하의 영향이 크며, 신규 및 갱신계약 증가도 가격 상승에 영향을 주는 것으로 분석됐다.
2022년 8월 이후 전세가격이 빠르게 하락하기 시작하면서 보증금 미반환 위험이 발생, 최근까지도 지속되는 상황이다. 2020~2022년 초 높은 전세가율에 기반한 주택매입이 주택가격 상승기 임차인의 전세보증금을 이용한 갭투기를 유발해 보증금 미반환 위험으로 이어졌다는 것이다.
이에 2022년부터 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중이 확대되기 시작했다. 2014~2021년 중반까지 임대차거래에서 월세 거래는 대체로 40% 전후를 기록하다가 전세보증금 반환 문제가 본격화된 2022년부터 50%를 넘어서는 등 월세 선호현상이 심화되고 있다.
전세보증금 미반환 리스크는 전세보증금 7억원까지 존재하지만, 대체로 보증금 2억원에 집중되는 경향이 확인됐다. 연구원이 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 대위변제 현황을 본석한 결과 2017년까지는 대위변제 빈도가 적었고 금액대별 일정한 패턴도 보이지 않았다.
그러다 2018년 4억원 이하 보증금을 중심으로 대위변제가 확대됐으며 2019년 이후부터는 5억원 이하, 2023년에는 5억원 초과 보증금에 대한 대위변제가 관측됐다. 대체로 대위변제 건은 2억원대 보증금에 집중돼 있다.
이런 가운데 여전히 세입자 보호제도는 전세 세입자를 위주로 설계돼 있다. 이에 연구원은 “상대적으로 주거비용이 저렴해 계속 소비되는 것을 고려해 월세세액공제의 소득기준을 현행보다 상향할 필요가 있다”며 “청년, 신혼부부를 위한 월세바우처 병행 시행을 검토할 수 있다”고 제언했다.
그러면서 “임대소득세 산정 시 주택 수 기준, 간주임대료 산정방식과 같이 전세에 유리한 제도를 전세와 월세 간 균형이 맞춰지도록 제도를 개선할 필요가 있다”고 밝혔다.
보증금 반환 능력이 있는 임대사업자가 장기 공급이 가능한 형태로 제도화할 필요가 있다는 의견도 나온다. 보유세 감면 등 운영비용 중심의 인센티브를 부여하는 형태로 주택임대서비스 산업을 육성하면 장기적으로 임대주택을 공급하고 꾸준히 관리할 수 있을 것이란 설명이다.
아울러 무자본 갭투자로 인한 보증금 미반환 문제 등을 고려해 전세 계약시 보증금의 일정 부분을 의무적으로 예치하도록 제도화를 검토할 필요가 있다는 의견도 나온다. 이때 미반환 위험이 없는 임대사업자에 대해서는 보증금 예치를 면제해 건전한 임대사업자 위주로 시장이 재편되도록 유도할 수 있다는 것이다.
