내 집 마련을 준비하는 과정에서 등기부등본을 떼어보면 ‘압류’, ‘가압류’, ‘가처분’이라는 단어와 마주하는 경우가 있다. 이는 모두 법원 절차와 관련된 용어인데 부동산 소유권에 영향을 미칠 수 있는 중요한 정보다. 매수자는 그 의미를 정확히 이해하고 위험여부를 스스로 판단할 줄 알아야 한다.
압류: 강제 집행을 전제로 한 확정 절차
먼저 압류는 채권자가 법원 판결이나 공정증서 등 집행권원을 근거로 채무자의 부동산을 묶어두는 조치를 말한다. 확정 판결이 있어야 가능하기 때문에 해당 부동산은 채권자의 권리가 이미 인정된 상태라는 것이다.
압류가 걸린 부동산은 언제든 경매 절차로 넘어갈 수 있어 사실상 채무자의 소유권 행사에 제약이 생긴다. 따라서 등기부에 압류가 등재돼 있다면 이는 곧 채무 불이행 사실이 드러난 것으로 매수자에게 위험신호가 된다.
매수자는 계약 체결 시 반드시 ‘압류 말소 조건부 잔금 지급’ 특약을 넣어야 한다. 이후 잔금을 지급하기 전 등기부등본에서 압류가 실제 말소됐는지 최종 확인하는 절차가 필요하다.
가압류: 판결 전 임시 보호 장치
가압류는 본안 판결이 내려지기 전 채권자가 재산을 보전하기 위해 신청하는 절차다. 아직 집행권원이 없는 상태에서 채무자가 재산을 처분하거나 은닉하는 것을 막기 위한 조치로 임시적 성격을 지닌다.
법원은 채권자의 소명자료를 검토해 가압류 여부를 결정하며 본안 소송에서 채권자가 승소하면 가압류는 압류로 이어질 수 있다. 즉 가압류가 설정된 부동산 역시 추후 경매나 강제집행으로 연결될 수 있는 가능성이 높은 셈이다.
이 경우에도 ‘가압류 말소 조건부 잔금 지급’ 특약을 반드시 기재해야 하며 집주인이 채권자와 합의해 가압류를 해제했는지 여부를 확인해야 한다.
가처분: 권리 분쟁 중 현상 유지
가처분은 채권자가 금전 채권이 아닌 권리 자체에 대한 분쟁상태일 때 활용된다. 가령 소유권, 지상권, 전세권 등 부동산 물권 관계가 분쟁상태인 경우 본안 판결 전까지 현 상태를 그대로 유지하도록 하는 것이다.
법원이 가처분 결정을 내리면 채무자는 해당 권리에 변동을 가할 수 없고 제3자에게도 소유권 이전 등기를 자유롭게 넘길 수 없다.
매수자는 가처분이 걸린 부동산의 경우 소유권을 온전히 어려울 수 있으므로, 가처분 상태임을 확인했다면 더더욱 철저함 검토가 필요하다. 단순히 가처분 신청이 취하됐는지만 확인할 것이 아니라 말소 등기가 완료됐는지까지 체크해야 한다. 그렇지 않으면 향후 판결 결과에 따라 소유권 자체가 무효가 될 수 있다.
