정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 고질적인 문제로 지적되어 온 ‘저자본-고차입’ 구조를 개선하기 위해 강력한 제도적 수술대에 올랐다. 금융위원회와 금감원 등 관계부처는 지난 4월 3일 ‘부동산 PF 상황 점검회의’를 열고, 향후 PF 대출 시 사업비 대비 자기자본비율이 높을수록 금융사의 위험가중치와 충당금 부담을 낮춰주는 차등화 방안을 확정했다.
그동안 국내 PF 시장은 시행사가 전체 사업비의 5% 내외만 자본으로 투입하고 나머지는 고금리 대출로 충당해 왔는데, 이러한 구조가 부동산 경기 하락 시 금융권 전체의 부실로 이어지는 기폭제가 된다는 판단에서다.
하지만 시장에서는 이번 규제가 실수요자들의 ‘내 집 마련’ 문턱을 높일 수 있다는 우려가 나온다. 시행사가 투입해야 할 자기자본 비중이 커지면 조달 비용이 상승하고, 이는 결국 분양가에 전가될 가능성이 크기 때문이다. 특히 자금력이 부족한 중소 시행사들이 위축될 경우 신규 주택 공급 물량 자체가 줄어들어 장기적인 수급 불균형을 초래할 수 있다는 지적이다.
정부는 이러한 부작용을 최소화하기 위해 시행 시점을 2027년으로 늦추고, 자기자본비율 요건을 4년에 걸쳐 단계적으로 상향하는 완충 장치를 마련했다.
4년 걸쳐 5%→20% 단계적 상향…2027년부터 신규 취급분 적용
구체적인 로드맵을 살펴보면, 2027년부터 PF 사업비 대비 자기자본비율 요건이 5%에서 시작해 매년 5%p씩 상향되어 최종적으로 20%까지 높아진다. 이는 신규 취급분부터 적용되며, 증권사의 경우 모험자본 공급 기능을 고려해 일부 위험가중치 조정 등을 2026년 상반기 중에 조기 시행할 예정이다.
또한 리스크 관리 체계가 상대적으로 취약한 저축은행, 여전사, 상호금융 등 중소금융권에는 자기자본비율을 기준으로 대출 취급 여부를 판단하는 요건을 별도로 도입해 건전성 관리를 강화한다.
정부는 이번 제도 개선이 단기적으로는 공급 주체들에게 부담이 될 수 있으나, 장기적으로는 부동산 시장의 거품을 걷어내고 생산적인 분야로 자금 흐름을 유도하는 ‘국정과제’의 일환임을 강조했다.
2026년 중으로 각 업권별 감독규정과 시행세칙을 정비해 시장의 불확실성을 조기에 해소하겠다는 방침이다.
금융당국 관계자는 “시행사들이 단순히 대출에 의존하기보다 실질적인 자본력을 갖추도록 유도해 부동산 시장의 펀더멘털을 강화하겠다”며 “규정 개정 과정에서 시장 상황을 면밀히 모니터링해 안착을 돕겠다”고 밝혔다.
