노후 아파트 정비사업에서 리모델링의 존재감이 커지고 있다. 기존 건축물의 골조를 활용하면서 주거 성능을 개선할 수 있다는 점에서 재건축과 함께 정비사업의 한 축으로 자리 잡고 있다. 특히 1기 신도시처럼 준공 후 오랜 시간이 지난 대규모 공동주택에서는 사업 여건에 따라 리모델링이 대안으로 검토되고 있다.
포스코이앤씨는 리모델링 시장에 일찍 뛰어들어 수주뿐 아니라 실제 준공과 공사 경험을 축적하고 있다고 전했다. 회사에 따르면 2014년 리모델링 시장에 본격 진출한 이후 현재까지 46개 단지, 약 14조3000억원 규모의 사업을 수주했다. 최근 3년간 수주액은 약 5조4000억원이다.
수주 규모보다 눈여겨볼 부분은 ‘실제 시공 경험’
리모델링은 신축과 공사 방식이 다르다. 기존 아파트의 골조를 남겨둔 상태에서 구조를 보강하고 증축해야 하기 때문에 현장별 구조 조건과 공사 난도가 크게 달라진다.
포스코이앤씨가 리모델링 사업에서 강조하는 경쟁력도 이 같은 현장 경험이다.
현재까지 개포 더샵 트리에, 더샵 둔촌포레, 잠실 더샵 루벤 등 리모델링 단지를 준공했다. 또 분당 무지개마을 4단지와 느티마을 3·4단지 등을 비롯해 여러 현장에서 공사를 진행하고 있다.
특히 더샵 둔촌포레는 기존 498세대에서 별동 증축 등을 통해 572세대로 규모를 확대하고 지하주차장을 신설한 사례다. 잠실 더샵 루벤은 기존 아파트를 수직증축한 사업으로, 리모델링에서 요구되는 구조 안정성 확보 경험을 보여주는 사례로 꼽힌다.
리모델링 시장에서는 단순히 얼마나 많은 사업을 수주했는지뿐 아니라 실제 현장에서 기존 구조물을 어떻게 분석하고 증축·보강했는지가 중요한 경쟁 요소가 되는 이유다.
기존 아파트를 ‘정밀하게 읽는’ 기술
기존 골조를 활용하는 리모델링에서는 설계 단계부터 기존 건축물의 상태를 정확하게 파악하는 작업이 중요하다.
포스코이앤씨는 이를 위해 3D 레이저 스캐닝과 BIM(Building Information Modeling)을 활용하고 있다. 기존 건축물을 3차원으로 측량한 뒤 디지털 모델로 구현해 구조와 설비 등의 간섭 여부를 사전에 검토하는 방식이다.
지하주차장 확보도 리모델링 현장에서 난도가 높은 작업 가운데 하나다. 기존 건축물과 인접한 공간을 굴착해야 하기 때문에 주변 구조물의 안전성을 고려하면서 지하 공간을 확보해야 한다.
포스코이앤씨는 리모델링 현장에 소구경 파일과 탑다운 공법 등 다양한 공법을 적용하고 있다. 탑다운 공법은 지상 구조물과 지하 굴착을 병행하는 방식으로, 주변 구조물에 미치는 영향을 줄이면서 지하 공간을 확보하는 데 활용된다.
회사는 리모델링과 관련해 12건의 특허를 확보하며 기존 건축물의 구조적 제약을 해결하기 위한 기술 개발도 이어가고 있다.
구조뿐 아니라 층간소음까지 신축 수준으로
최근 리모델링 경쟁은 구조 안전성 확보에서 주거 품질 개선으로 범위가 넓어지고 있다.
포스코이앤씨가 개발한 리모델링 아파트 전용 층간소음 저감 기술 ‘AnwoollimR(안울림R)’도 이러한 흐름에 해당한다.
리모델링은 기존 구조를 활용하기 때문에 신축 아파트처럼 바닥 구조를 자유롭게 설계하기 어려운 경우가 있다. 안울림R은 바닥과 천장 구조를 함께 활용해 층간소음을 줄이는 방식으로 개발됐다.
포스코이앤씨에 따르면 해당 기술은 국토교통부 층간소음 사후확인제 인증을 획득했다. 공인시험기관 측정에서 중량충격음 3등급, 경량충격음 1등급을 받았다는 설명이다.
리모델링의 구조적 제약을 기술적으로 보완해 기존 단지를 신축 아파트에 가까운 상품으로 개선하려는 접근이다.
분당에서 이어지는 리모델링 사업
포스코이앤씨의 리모델링 사업 가운데 현재 시장의 관심이 집중되는 곳은 분당이다.
느티마을 3단지와 4단지, 무지개마을 4단지 등에서 사업을 진행하며 1기 신도시 노후 단지의 주거환경 개선에 나서고 있다.
느티마을 4단지는 기존 16개 동의 골조를 활용하면서 수평·별동 증축을 진행하는 사업이다. 지하주차장도 새롭게 조성해 기존 단지의 주차 여건을 개선할 계획이다.
인접한 느티마을 3단지를 리모델링한 ‘더샵 분당티에르원’은 일반분양 과정에서 시장의 관심을 받았다. 지난해 진행된 1순위 청약에서 47세대 모집에 4721명이 신청하면서 평균 100.4대 1의 경쟁률을 기록했다.
느티마을 4단지 역시 ‘더샵 분당하이스트’로 사업을 추진하고 있다. 포스코이앤씨는 이 단지의 일반분양을 앞두고 있으며, 총 1149세대 규모의 주거단지로 조성할 계획이다.
리모델링을 통해 기존 단지의 입지를 유지하면서 주차장과 커뮤니티시설, 평면 및 주거 성능을 개선한다는 점에서 분당 사업지는 포스코이앤씨의 리모델링 전략을 보여주는 사례다.
한편 리모델링 시장의 경쟁 구도는 앞으로 더 치열해질 가능성이 높다. 노후 공동주택이 늘어나는 가운데 주요 건설사들이 리모델링을 새로운 정비사업 영역으로 바라보고 있기 때문이다.
포스코이앤씨는 하반기에도 서울과 수도권 주요 사업지를 중심으로 리모델링 수주를 확대한다는 계획이다. 분당 한솔마을 6단지와 이수 신동아 4차 등이 주요 대상이다.
