서울 전체 아파트 매입 비중 중 20·30세대의 구매 비중은 올해 6월 24.8%, 8월 28.6%까지 떨어졌다. 기준금리의 지속적인 인상으로 높은 이자를 감당할 수 없던 청년층은 주택 구매를 포기한 것이다. 하지만 반전이 생겼다. 정부에서 생애최초 주택 구입자를 대상으로 주택담보대출 규제를 일부 완화하며 구매 수요가 증가했다.
한국부동산원에 따르면 8월 규제 완화 이후로 20·30세대의 9월 서울 아파트 매입 비중은 34.7%로 상승하며 꺾였던 매수 심리가 회복되고 있습니다. 주요 상승 지역은 서대문구, 도봉구, 마포구 순으로 최근 하락 폭이 컸거나 청년층에게 거주 환경이 쾌적한 지역 위주로 상승하고 있다.
20·30세대의 주택 구매 심리를 자극할 수 있었던 가장 큰 원인은 주택담보대출 규제의 완화를 꼽을 수 있다. 8월 완화 발표 내용으로는 생애최초 주택 구입자가 주택담보대출을 신청할 때 LTV(주택담보대출비율) 상한을 80%까지 올렸으며 기존 4억 원까지 제한되어 있던 한도는 6억으로 확대해 7.5억 원의 주택까지 구매를 할 수 있게 되었다.
하지만 2030의 주택구매 수요가 증가한 것은 사실이지만 생애최초 혜택을 받을 수 있는 청년세대를 제외하고 그 외 수요가 감소한 영향도 있다. 11월 서울 아파트 매매는 466건으로 작년 11월의 1,360건과 비교해 급격히 떨어졌다. 거래 건 수 자체가 떨어지다 보니 비중이 더 크게 상승할 수밖에 없었다.
다만 이번 12월부터 전국적으로 규제 지역이 해제되며, 여전히 규제 지역으로 남는 서울도 LTV 50%로 일원화되면서 업계에서는 내년부터 부동산 거래가 늘어날 것으로 전망하고 있다. 기존 규제는 9억 이하 40%, 초과 20%까지만 가능했지만, 이번 완화로 대출 한도가 상향되었고 생애최초, 소득조건 등의 특수한 조건이 삽입되지 않았으며 적용 대상 조건은 주택 보유수 외엔 없다. 지난 8월 생애최초 규제가 완화된 것처럼 부동산 시세 하락에 대한 완충장치로 구매 수요 증가를 촉진하는 것이 목적이었다고 볼 수 있다.
이와 관련해 주택담보대출 플랫폼 뱅크몰 관계자는 “규제 완화 이후 플랫폼 내 대출 신청 건수가 212% 가량 상승했다. 주택 구매에 대한 수요가 큰 비중을 차지하고 있어 완화된 규제를 활용해 내 집 마련을 계획하는 수요가 늘어났다는 것을 엿볼 수 있다. 금리 부분도 다행히 내년 정부에서는 9억 이하 주택에 대해 장기고정금리로 받을 수 있는 적격대출과 3%대의 고정금리 대환대출 상품인 안심전환대출을 통합하여 ‘특례보금자리론’을 출시할 예정이다. 금리에 장점을 갖춘 상품이 출시된다면 부동산 구매 수요는 더욱 증가할 것으로 예상한다"라고 전했다.
한편 현재 금리 인상으로 인해 대출 금리도 예년에 비해 2배 가량 올라 무리한 주택 구입은 이자 부담의 증가로 가계 지출 증가로 이어질 수 있는 상황이다. 이에 무분별한 규제 완화는 개인 금융 건전성을 하락시키는 촉진제가 될 수 있어 정부에서 DSR 규제 3단계는 유지하고 있다.
