특례보금자리론 접수가 일주일 앞으로 다가왔다. 특례보금자리론은 현실적이지 못하다고 비판받은 안심전환대출을 보완한 주택금융공사의 주택모기지론으로 주택 시세 9억 원 이하인 경우 최대 50년간 고정금리로 대출을 받을 수 있다는 장점을 갖춘 집담보대출 상품이다. 하지만 그간 대출 시장에 큰 변화가 있었다. 대출 금리를 산정하는 기준인 금융채가 단기간 큰 폭으로 하락했다. 1년물 기준으로 작년 11월 10일 5.097%에서 이달 25일 3.797%로 약 2개월 만에 1.3%의 금리가 하락했다. 이는 작년 인상 속도보다도 빠른 속도의 인하로 볼 수 있다.
특례보금자리론은 이달 말부터 접수 시행이 확정되며 금리 공시가 되었으나 다행히 해당 금리는 확정된 금리는 아니다. 보금자리론은 국고채 5년물과 MBS(주택저당증권)의 금리차 및 기타 제비용 등을 통해 매월 발표된다. 또한 신청 시점과 실행 시점의 금리가 다를 경우 둘 중 낮은 금리로 실행된다. 금융채와 마찬가지로 국고채도 작년 동기 4.182%에서 현재 3.235%로 크게 낮아진 상황이므로 다음 달 공시 금리는 소폭 낮아질 수도 있다.
하지만 금융채의 인하 속도는 그 이상 빠르다. 작년 시중은행의 5년 이상 고정물 대출 상품은 5% 중반대의 하단을 보이며 현재 특례보금자리론 금리인 4% 후반대의 금리가 매력적이었을 수 있었다. 하지만 시중은행의 금리가 큰 폭으로 낮아지며 금리에 대한 효용성이 다소 희석되었다고 볼 수 있다. 향후 금리의 판도에 따라 특례보금자리론을 선택하는 것이 손해가 될 수도, 이득이 될 수도 있으나 이는 아직 판단하기 어려운 요소다. 다만 특례보금자리론은 DSR을 보지 않는다는 장점을 갖추고 있으므로 부채 양이 많아 대환이 불가한 영끌족에게는 의미가 있을 수 있다.
금리 기조가 현재와 같이 이어진다면 DSR에 문제가 없는 대출 소비자는 굳이 특례보금자리론을 기다릴 이유가 없다. 대출 소비자들은 금리 추이에 따른 예측을 하며 시중은행 대출 상품과 정부자금 상품을 비교한 뒤 상품을 선택하는 것이 현명하다.
앞으로도 현재와 같은 추이로 금리가 낮아진다면 굳이 더 높은 이자를 내며 특례보금자리론을 이용할 필요는 없다. 과거 2%대 금리 시장에서 1%대 금리를 사용 중이었던 소비자들은 금리가 높았던 시점에 변동금리를 이용해 낮은 가산금리와 낮아진 채권금리를 모두 활용한 좋은 케이스였다. 정부자금 상품이 무조건 좋다고 판단하기엔 여러 가지 변수가 있다. 금리 동향에 따라 상품을 결정하는 것이 가장 좋으며 이를 위해 금리에 대한 지속적인 관심과 모니터링이 필요하며 시중은행에서 판매되는 상품이 내 조건에 어느 정도의 금리가 나오는지 정확히 파악하는 것 또한 중요하다.
기고=주택담보대출 플랫폼 뱅크몰 허강현 책임
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