지난해 1월부터 계속된 금리 인상 등으로 부동산 가치가 하락하는 가운데, 서울시 빌딩 매매거래량이 실거래 공개 이래 사상 최대 하락폭을 찍는 등 혹한기를 넘어서 빙하기를 맞고 있는 것으로 조사됐다.
지난해 상업업무용 빌딩 매매거래량이 2006년 국토교통부 부동산 실거래가 공개 이래 가장 큰 폭의 하락세를 찍은 것으로 나타났다.
빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)은 국토교통부 실거래가 자료(2023년 1월 17일 다운로드 기준)를 기반으로 분석한 2022년 서울시 상업업무용 빌딩 매매거래 현황을 21일 발표했다. 해당 자료에 따르면 서울시 빌딩 매매시장은 지난 1년 간 극심한 거래 절벽에 빠지며 사상 최대 하락폭을 기록한 것으로 나타났다.
2022년 서울시 상업·업무용 빌딩 매매거래량은 2205건으로, 2021년 3925건 대비 43.8% 감소했다. 이는 국토교통부가 실거래가를 공개하기 시작한 2006년 이후 사상 가장 큰 하락률을 기록한 것으로, 지난해 상업용 부동산 시장에 불어 닥친 최악의 거래 한파를 실감케 했다.
가장 많은 거래가 이뤄졌던 2016년(4327건) 이후 2017년(3312건)에도 매매거래량이 23.5%로 떨어진 기록은 있으나, 지난해처럼 40% 넘게 하락한 모습은 처음이다.
2022년 한 해 서울시 상업·업무용 빌딩 매매거래금액도 직전 년도 대비 32% 하락한 23.9조원으로 나타났다. 2022년 유례없던 기준금리 일곱 차례 인상에 서울시 빌딩 매매거래도 직격탄을 맞은 것으로 풀이된다.
권역별로 살펴보면 서울시 주요 권역의 거래가 모두 큰 폭으로 하락했다. 1년새 상업·업무용 빌딩 매매거래량이 가장 크게 감소한 권역은 YBD(영등포구, 마포구)로 거래량이 반토막 수준으로 줄어들었다.
YBD는 지난해 총 246건의 거래가 이뤄지며 2021년(507건) 대비 51.5% 감소했다. 뒤이어 GBD(강남구, 서초구) -43%, CBD(중구, 종로구) -39.9%로 나타났다. 매매 거래금액은 GBD(31.2%), CBD(26.3%), YBD(25%) 순으로 하락세를 보였다.
2021년 상업·업무용 빌딩 거래 강세를 보였던 마포구, 용산구, 종로구는 지난해 거래량이 재작년 대비 50~60%가량 급감했다. 마포구 -57.8%, 용산구 -52.3%, 종로구 -50% 거래가 폭락했다.
특히, 구로구는 지난 한 해 동안 27건의 거래가 이뤄지면서 2021년 대비 -71.6%로 가장 크게 감소했다. 한편 이러한 거래 감소세 속에서도 금천구는 2022년 44건의 거래가 이뤄지면서 2021년 대비 37.5% 상승하며 홀로 증가세를 보인 유일한 자치구로 나타났다.
거래량은 떨어진 반면에 거래 금액은 증가한 지역도 있다. 성동구, 영등포구, 서대문구는 2021년 대비 매매거래량은 줄었으나 거래금액은 각각 99.2%, 45.5%, 22.2% 증가했다. 특히, 홀로 거래량이 증가한 금천구의 거래금액은 무려 414.6% 급증했다. 이는 거래량이 늘어남에 따라 거래금액도 자연스레 상승한 것으로 보인다.
2022년 서울시 상업·업무용 빌딩 토지평당가격(건물가격 포함)은 연평균 8812만원/3.3㎡으로 2021년 대비 12% 증가했다. 권역별로는 GBD 1억4929만원/3.3㎡, CBD 1억827만원/3.3㎡, YBD 7360만원 /3.3㎡ 순이며, 재작년 대비 각각 12.3%, 20.4%, 3.8% 상승했다.
이밖에도 지난해 4분기 서울 오피스 매매지수가 3년만에 처음으로 하락한 것으로 나타났다. 금리 인상으로 자금 조달과 투자 수익률에 대한 부담이 커진 영향으로 분석된다.
상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어에 따르면 2022년 4분기 서울 오피스 매매 지수는 520.19로, 전분기보다 5.6% 하락했다.
전분기 대비 등락률이 마이너스를 기록한 건 2019년 4분기 이후 처음이다. 이 지수는 2019년 4분기 372.51을 기록한 이후 지난해 3분기까지 550.96으로 47.9% 급등했다.
서울 오피스 매매지수는 미국의 대표 주택 매매가격 지수인 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 모형을 한국 오피스 시장에 적용해 만든 벤치마크 가격 지수다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장이 2019년 개발했고, 이지스자산운용과 대신증권 등이 과거에 발표했다.
서울 오피스 매매지수가 하락한 건 최근 가파른 금리 인상으로 투자 환경이 악화됐기 때문이다. 미 연방준비제도이사회(Fed)는 기준금리를 지난해 초 0.25%에서 올해 2월 4.75%까지, 한국은행은 지난해 초 1.25%에서 올해 1월 3.50%까지 올렸다.
국내총생산(GDP) 성장률도 둔화하고 있다. 지난해 한국 경제는 2.6% 성장하는 데 그쳤다. IMF는 올해 한국 경제성장률 전망치를 기존 2.0%에서 1.7%로 0.3%포인트 낮췄다.
