3월이면 이사철이다. 부동산 앱에서 마음에 드는 방을 찾고, 공인중개사와 일정을 잡고, 계약서에 도장을 찍는다. 그 과정 등기부등본은 필수로 등장한다. "확인해보셨죠?" 중개사가 물어도, 처음 혼자 계약하는 사람이라면 선뜻 대답하기 어렵다.
등기부등본은 그 집의 이력서다. 소유자가 누구인지, 빚이 얼마나 있는지, 법원이 처분을 막아놓은 건 없는지가 전부 적혀 있다. 대법원 인터넷등기소에서 열람은 700원, 발급·출력은 1000원이면 누구나 뗄 수 있다. 계약 당일이 아니라 마음에 드는 방이 등장하면 미리 떼어 보는 것이 맞다.
서류를 열면 표제부·갑구·을구 세 파트로 나뉜다. 표제부는 건물 현황, 갑구는 소유권, 을구는 돈 관련 권리다. 보증금을 지키려면 갑구와 을구를 집중적으로 봐야 한다.
갑구 "계약서에 적힌 집주인이 진짜 주인인가"
갑구에는 현재 소유자 이름이 나온다. 계약서에 서명할 임대인 이름과 일치하는지 확인하는 것이 출발점이다. 다르다면 계약 자체가 성립하지 않는다.
갑구에서 더 주의할 것은 '가압류'나 '가처분' 표시다. 가압류는 집주인에게 돈을 못 받은 누군가가 법원에 신청해 집을 묶어놓은 것이다. 이 상태에서 집이 경매로 넘어가면 가압류 채권자가 먼저 돈을 가져간다. 세입자의 보증금은 그 뒤다. 가압류 기록이 있으면 계약을 보류하거나 반드시 법률 전문가에게 확인을 받아야 한다.
을구 "이 집에 빚이 얼마나 있는가"
을구에는 근저당권이 기재된다. 근저당권이란 집주인이 은행에서 돈을 빌리며 집을 담보로 잡힌 것이다. 집이 경매에 넘어가면 근저당권자(은행)가 세입자보다 먼저 돈을 가져간다. 이것을 '선순위 채권'이라고 한다.
을구를 볼 때 확인해야 할 숫자는 '채권최고액'이다. 실제 대출금보다 통상 120~130% 높게 설정되기 때문에 이 숫자를 그대로 빚의 규모로 봐야 한다. 예를 들어 채권최고액이 1억2000만원이라면 실제 대출은 약 1억원 수준으로 추정할 수 있다.
여기서 깡통전세 판별 공식이 있다. (채권최고액 + 내 전세보증금) ÷ 집값 × 100이 70%를 넘으면 위험 신호다.
집이 경매로 넘어갔을 때 낙찰가가 시세보다 낮게 형성되는 경우가 많아, 70%를 초과하면 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 생긴다. 집값은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인한다.
다가구주택(여러 세대가 사는 단독주택)은 한 단계가 더 있다.
을구의 근저당뿐 아니라 내 앞에 먼저 들어온 세입자들의 보증금도 선순위 채권에 해당한다. 공인중개사에게 "이 건물 전체 임차인 현황을 확인할 수 있냐"고 반드시 물어봐야 하는 이유다. 확인이 안 된다면 계약 전 집주인에게 임대차현황 확인서를 요구할 수 있다.
계약 당일, 그리고 그 이후
등기부등본은 계약서 쓰는 날 다시 한 번 뗀다. 계약 직전에 근저당이 새로 설정되는 경우가 실제로 있기 때문이다. 잔금을 치르고 이사하는 날에도 한 번 더 확인하는 것이 원칙이다.
이사 당일에는 두 가지를 반드시 해야 한다. 주민센터에서 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받는 것이다. 이 두 가지를 마쳐야 '대항력'과 '우선변제권'이 생긴다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있는 권리이고, 우선변제권은 경매 시 보증금을 돌려받을 수 있는 순위를 확보하는 권리다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 생긴다는 점도 기억해둬야 한다.
보증금이 아무리 소액이라도 전세보증금반환보증(HUG 또는 SGI서울보증)에 가입해두는 것이 안전하다. 서울 기준으로 보증금이 1억6500만원 이하라면 소액임차인으로 분류돼 경매 시 다른 채권자보다 먼저 일부 금액을 돌려받을 수 있는 최우선변제권도 적용된다. 다만 이 금액은 전액이 아니라 일정 한도 내에서만 보호된다.
혼자 계약하는 일은 낯설고 긴장된다. 그래도 등기부등본 세 파트의 의미를 알고 들어가면 중개사의 말이 다르게 들린다. 계약서에 도장을 찍기 전, 1000원짜리 서류 한 장이 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있다.
