고금리와 대출 규제 장기화 속에 서울과 수도권 부동산 시장의 양극화가 갈수록 심화하고 있다. 서울 강남권 등 핵심지는 양도소득세 중과 유예 종료와 맞물려 집주인들이 ‘버티기’에 들어가며 매물이 잠기는 반면, 경기 외곽 지역은 금융 부담을 이기지 못한 아파트들이 경매시장으로 대거 쏟아지는 모습이다.

양도세 중과 재개에 서울 ‘매물 실종’…강남 3구 중심 회수

최근 양도세 중과 유예 조치가 종료되자 서울 아파트 시장은 빠르게 관망세로 돌아섰다. 부동산 플랫폼 ‘아실’에 따르면, 지난 11일 기준 서울 아파트 매물은 6만5682건으로 유예 종료 직전인 8일(6만9175건)보다 이틀 만에 5.1%(3493건)가 줄어들었다.

특히 강남 3구(서초·강남·송파)의 매물 회수가 두드러졌다. 서울 전체 감소분의 약 34.6%가 이들 지역에 집중됐다. 세금 부담을 피해 매물을 내놨던 다주택자들이 유예 기간 내 처분이 어려워지자 아예 매물을 거둬들인 것으로 분석된다.

정부는 매물 잠김에 따른 시장 왜곡을 막기 위해 금융·세제·공급 구조의 전면 재설계를 검토 중이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “과거 정부와는 다른 정책적 유인 구조를 만들겠다”며 추가 대책 가능성을 시사했지만, 시장에서는 다주택자들이 매각 대신 증여를 택하거나 보유세 부담을 월세로 전가할 수 있다는 우려도 나온다.

경기 외곽은 ‘경매 비상’…물량 전월 대비 30% 급증

서울 핵심지가 매물 부족을 겪는 것과 대조적으로, 경기 외곽과 북부권 경매 시장은 활황을 넘어 포화 상태다. 직방의 분석 결과, 지난달 경기 지역 아파트 경매 건수는 1097건으로 전월 대비 29.5% 급증했다.

지역별로 살펴보면 평택시가 76건에서 109건으로 늘었으며 남양주시도 61건에서 92건으로 증가했다. 김포시와 고양시 일산서구는 각각 71건을 기록했고, 파주시는 68건으로 집계되며 경기 북부권을 중심으로 경매 물량 증가세가 뚜렷하게 나타났다.

서울 접근성이 낮고 매수 수요가 제한적인 지역일수록 일반 매매가 어려워지면서 경매로 넘어오는 물량이 늘어난 것이다. 특히 울산(26.4%), 세종(17.2%) 등 지방 일부 지역의 매각가율은 바닥권에 머물며 경매 시장의 냉기를 고스란히 보여줬다.

시장 전문가들은 부동산 시장의 이분화 현상이 한동안 이어질 것으로 보고 있다. 서울 핵심지는 높은 낙찰가율(92.7%)과 응찰 경쟁을 유지하며 가격 방어에 성공하고 있지만, 외곽 지역은 대내외 경제 변수에 따른 추가 경매 유입 가능성이 크기 때문이다.

차미경