전세임대차 계약이 만료됐음에도 보증금을 돌려주지 못하는 전세보증사고 금액이 지난달 또 다시 역대 최고치를 기록했다. 역전세난의 미해소가 원인으로 꼽히는 가운데 임차권등기명령 제도 개정으로 역전세로 곤란을 겪는 집주인은 더욱 늘어날 것으로 전망된다. 정부는 전세값 하락으로 곤란을 겪는 집주인들을 위해 대출 규제 완화에 나섰다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 6월 전세금반환보증의 보증사고 금액은 4443억원으로 전월(3251억원) 대비 36.7% 늘어난 것으로 나타났다. 보증사고 금액은 올 들어 1월 2232억원, 2월 2542억원, 3월 3199억원, 4월 2857억원, 5월 3251억원 등 매달 2000억~3000억원대를 오가다 6월 4000억원대로 진입했다.
올해 6월까지 상반기 보증사고 금액은 약 1조8525억원에 달한다. 이는 작년 한해동안 발생한 전세보증사고 금액 1조1726억원보다 큰 것으로 역대 최대 수준이다.
보증사고는 세입자가 전세계약 해지 또는 종료 후 1개월 안에 전세보증금을 반환받지 못하거나 전세계약 기간 중 경공매가 이뤄져 배당 후 전세보증금을 받지 못한 경우를 기준으로 집계된다. 건수로 보면 상반기 총 8156건으로, 특히 수도권(7382건)에서 집중적으로 발생한 것으로 조사됐다.
이런 가운데 지난 19일부터 개정 주택임대차보호법 시행에 따라 임차권등기를 집주인 확인 없이도 할 수 있게 됐다. 임차권등기는 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 등기부등본에 미반환 보증금 채권이 있다는 사실을 명시하는 제도다.
법원 등기정보광장에 따르면 전국 임차권등기 신청 건수는 지난달 4193건으로 1월(2081건) 대비 2배 이상 증가했다. 올해 임차권등기 신청 건수는 이미 상반기에만 1만9484건으로 작년 한 해 건수(1만3358건)을 넘어섰다.
임차권등기를 마친 세입자는 이사 후에도 보증금을 돌려받을 권리, 즉 대항력·우선변제권이 유지된다. 기존에는 법원 결정이 집주인에게 송달됐다는 확인이 있어야 임차권등기가 완료돼 집주인이 의도적으로 송달을 회피하거나 주소 불명인 경우 임차권등기를 마치기가 어려웠다.
개정 주택임대차보호법은 임대인에게 법원의 임차권등기명령 결정이 고지되기 전이라도 임차권 등기가 이뤄질 수 있도록 해 법원 명령만 떨어지면 임차권등기가 완료된다. 이로써 임차인의 권리는 한층 강화됐지만 역전세로 곤란에 처한 집주인들의 어려움은 가중될 것으로 예상된다.
한국은행에 따르면 올해 하반기부터 내년 상반기까지 수도권을 기준으로 재계약이 도래하는 전세 보증금 규모는 233조원에 달한다. 지난해 전세계약 중 역전세 위험가구 비중은 4월 기준 서울 48.3%(27만8000가구), 경기·인천 56.6%(40만6000가구), 비수도권 50.9%(33만8000가구) 등이다.
이에 정부는 오는 27일부터 개인 임대인을 대상으로 전세보증금반환목적대출규제를 완화했다. 전세보증금반환대출에 한해 기존 규제인 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하기로 한 것이다.
DSR은 개인이 가지고 있는 대부분의 빚을 모두 고려해 대출 자금을 정한다. DTI는 주택담보대출의 원리금만 고려하기 때문에 보다 유리하다. 가령 연소득이 5000만원인 차주의 대출 한도는 DSR 규제를 적용할 경우 3억5000만원이지만, DTI 규제를 적용하면 5억2500만원으로 1억7500만원 늘어난다.
