공정거래위원회(위원장 조성욱, 이하 '공정위')는 대규모 유통업 분야의 매장 임대차 거래 관행을 개선하고 매장임차인의 권익을 보호하기 위해 유통 분야 매장 임대차 표준거래계약서를 개정했다.

주요 내용으로는 임대료 감액청구권, 중도 해지 위약금 상한, 거래 조건 사전 통지 등 매장임차인의 권익을 두텁게 보호하는 조항을 도입했다.

자신의 귀책사유 아닌 사유로 매출이 부진할 경우 매장임차인이 임대료 감액을 요청할 수 있도록 하고, 매장임차인이 계약을 중도에 해지하여도 위약금이 3개월의 임대료·관리비를 넘지 못하도록 했다.

또한, 유통업자가 자의적으로 임대료 등을 결정·변경하는 것을 방지하기 위해 주요 거래 조건의 결정·변경에 대한 기준을 계약 체결 시 매장임차인에게 통지하도록 규정했다.

특히, 이번 개정으로 코로나 19 등의 상황 하에서 사업을 계속하려는 매장임차인의 임대료 부담이 완화되고, 계속된 손실로 인해 계약을 중도 해지하려는 매장임차인의 위약금 부담이 경감될 것으로 기대된다.

공정위는 협약이행평가에 표준계약서 채택 및 활용 여부를 반영하는 등 유통업자들의 표준계약서 채택을 유도·지원할 예정이다.

2020년 아울렛·복합쇼핑몰 표준거래계약서의 제정·배포에 따라 유통 분야 매장 임대차 표준거래계약서는 백화점과 대형마트 등의 매장 임대차 거래에 적용되어 오고 있었으나, 최근 제·개정된 다른 표준거래계약서에 비해 매장임차인의 권리 보장의 정도가 약하고, 주된 적용대상(백화점·대형마트)의 특성을 반영하지 못하는 한계가 있었다. 

이에 따라 공정위는 유통업태별 권리 보장의 형평성을 확보하는 한편, 주된 적용대상인 백화점‧대형마트의 특성을 반영하기 위해 유통 분야 매장 임대차 표준거래계약서를 개정하게 되었다. 

임대사업자인 대규모유통업자 임대차계약서 현황 조사(2021.2월 ~3월) ▲표준계약서와 실제 계약서를 비교·분석하여 개정 초안 작성(2021.4월 ~ 5월) ▲표준계약서 초안에 대한 유통·납품업계 의견 수렴(2021.5월 ~ 6월) ▲(유통) 백화점협회, 체인스토어협회 등 / (납품) 패션산업협회, 유통옴부즈만 등 ▲업계 의견 검토·반영하여 표준계약서 개정안 마련(2021.6월 ~ 7월)한다.

유통업자가 주요 거래 조건의 결정·변경에 대한 기준을 계약 체결 시 매장임차인에게 서면 통지 또는 공개하도록 규정했다.

이를 통해, 유통업자가 자의적으로 임대료, 판촉행사 비용 분담 등을 결정·변경하는 것을 방지하고, 매장임차인도 거래 조건을 숙지한 상태에서 계약을 체결할 수 있을 것으로 기대된다.
 

1. 법정 판촉비용 분담비율 초과분에 대한 부담 주체 명시한다.

유통업자와 매장임차인이 공동으로 판매 촉진 행사를 할 때 전체 판촉비용 중 매장임차인의 분담비율이 100분의 50*을 초과하게 될 경우 그 초과분을 유통업자가 부담하도록 명시했다.

2. 광고비·물류비 등 기타 비용도 계약서에 명시하도록 규정했다.

광고비·물류비 등 그 명목을 불문하고 계약서에 명시되지 않은 비용을 매장임차인에게 청구할 수 없도록 하고, 매장임차인에게 부담시킬 경우에는 사전에 그 기준을 통지하도록 규정했다. 

3. 각종 불공정행위의 금지 및 징벌적 손해배상제 규정했다.

대규모유통업법상 명시된 경영정보 제공 요구행위, 보복조치의 금지와 기타  상품의 저가 취득 등 부당한 이익 요구,  거래상대방 제한,  상품권이나 물품의 구입 강요,  쌍방의 영업비밀이나 정보를 부당하게 이용 4가지 불공정거래행위 금지를 규정했으며 유통업자가 납품업체등의 종업원 사용금지, 보복조치 금지 규정을 위반한 경우 법원 결정에 따라 최대 3배를 배상하도록 명시했다.

4. 계약 갱신과 관련된 절차적 권리 보장한다.

매장임차인이 자신의 갱신 대상 여부를 문의하면 14일 이내에 유통업자의 서면 통보를 받을 수 있도록 하여 예측가능성을 제고했다.

계약 갱신 거절 사유가 부당하거나 사실을 오인하였을 경우에는 매장임차인이 유통업자에게 이의를 신청할 수 있도록 했다.

유통업자는 이의신청일로부터 14일 안에 매장임차인과 협의를 개시하여야 하며, 정당한 사유 없이 협의를 거부하거나 게을리 하여서는 아니 된다.
 

5. 매장임차인의 임대료 감액청구권 및 유통업자의 협의 의무 규정한다.

자신의 귀책사유 없이 매출이 현저하게 감소한 경우 매장임차인이 유통업자에게 임대료의 감액을 요청할 수 있는 절차를 규정했다.

유통업자는 매장임차인의 감액 요청이 있을 경우 14일 이내에  매장임차인과 협의를 개시하여야 하며,매장임차인은 유통업자가 협의를 개시하지 아니하거나 협의 중단의 의사표시를 한 경우 분쟁 조정을 신청할 수 있다.

6. 계약 중도 해지 시 과다한 위약금 청구를 방지한다.

계약 중도 해지 시 유통업자가 매장임차인에게 청구할 수 있는 위약금은 중도 해지로 인한 손해액에 준하도록 하되, 3개월의 임대료·관리비를 넘을 수 없도록 했다. 

7. 관리비 및 시설 사용료 관련 예상 비용을 사전 통보한다.

유통업자가 미리 협의되지 않은 과다한 관리비를 청구하는 것을 방지하기 위해 관리비·시설 사용료의 월 평균 예상 비용을 계약 체결 이전에 매장임차인에게 서면 통보하도록 했다. 

유통업자가 관리비 등의 예상액을 매장임차인에게 사전에 알리지 않거나 구두로 적게 통보한 뒤, 계약 체결 후 과다한 비용을 부과하는 사례 방지한다.

8. 매장 이동과 관련된 절차적 권리 보장한다.

유통업자가 매장이동 기준 등을 사전에 통지하도록 하고, 매장임차인이 자신의 매장 이동 대상 여부를 확인할 수 있는 절차를 규정했다.

유통업자는 매장의 위치·면적·시설의 변경기준을 사전에 공지 또는 계약 체결 시 별도의 서면으로 매장임차인에 통지해야 하고,  매장임차인은 기준을 통보받은 후 유통업자에게 자신이 변경대상에 해당하는지 여부의 확인을 서면으로 요청할 수 있게 했다. 

유통업자는 매장임차인의 확인 요청이 있은 날로부터 30일 이내에 매장 위치 변경 대상·시기 등을 확인하여 통보하도록 했다. 

촉박한 통지에 따라 임차인의 경영이 어려워지는 사례 방지한다.
 

9. 매장임차인 등의 영업시간 단축 및 변경 요구권을 개정한다.

매장임차인 등에게 부득이한 사유가 있을 경우 7일 전까지 영업시간의 변경 또는 단축을 서면으로 요청할 수 있게 하고, 유통업자는 특별한 사유가 없는 한 요청을 승인하도록 했다.

10. 해당 표준계약서가 백화점·대형마트에 적용됨을 명시한다.

기존 명칭인 ‘대규모 유통업 분야 매장 임대차 표준거래계약서’ 를  ‘매장 임대차 표준거래계약서(백화점, 대형마트 등)’으로 수정했다.

유통업자의 임대차 매장 출입 사유 및 사전 통지 규정했다.

건물의 보존 등을 위하여 필요한 경우 매장임차인에게 사전 통지 후 유통업자가 임대차 매장 내를 출입할 수 있도록 했다.

11. 상품권, 신용카드, 포인트 제도 관련 규정한다.

매장 영업의 통일성을 고려하여 유통업자가 운영하는 상품권, 신용카드, 포인트 제도에 대한 사항을 기재했다.

상품권·신용카드 수취는 고객서비스 품질의 유지 측면에서 정당한 사유 없이 거부할 수 없도록 하였으나, 포인트 제도는 일종의 판촉활동이므로 자유로이 참여 여부를 선택할 수 있도록 규정했다.

12. 매장의 위생 관리한다.

매장임차인이 식품 위생 관련 법령을 준수하고 임대차 매장을 위생적으로 관리하도록 의무를 기재했다.

이번 개정은 유통 분야의 공정한 거래질서를 확립하고, 코로나 19 상황 아래에서 어려움을 겪고 있는 매장임차인과 유통업자가 함께 상생으로 나아가도록 하기 위한 적극행정의 일환이다.

이를 통해 ▲ 매장임차인의 절차적 권리를 보장하고 ▲ 유통업자의 부당한 비용 전가 등을 방지함으로써 유통 분야 불공정 거래 관행을 예방하고 개선할 수 있을 것으로 기대되며, 특히, 임대료 감액청구를 통해 사업을 계속하려는 매장임차인의 임대료 부담이 완화되고, 위약금 상한이 도입되어 계속된 손실로 인해 계약을 중도 해지하려는 매장임차인의 위약금 부담이 경감될 것으로 보인다.

공정위는 "설명회 등을 통해 표준계약서 내용을 상세히 안내하고, 표준계약서 도입 및 사용을 적극 권장할 계획이다."라고 말했다.

또한, 향후 공정거래협약 평가 시 표준계약서를 채택·사용하는 사업자에게는 가산점 부여 등 인센티브를 제공할 예정이다.