최근 깡통주택, 깡통전세가 속출하고 갭투자 피해와 역전세난도 발생하면서 임대보증금을 돌려받지 못하는 임차인들이 늘고 있다. 임차인 입장에서는 보증금을 떼일까 봐 염려되는 것도 당연하고, 이사 갈 집을 계약한 상황이면 더더욱 난처할 수밖에 없다.
임대인이 제때 전세금을 반환해주지 않는 상황에서 임차인은 직접 임차 주택을 경매에 부쳐 보증금을 반환받을 수 있고, 혹은 타인에 의해 주택이 압류되면서 경매로 넘어가는 경우도 있다.
이때 임차인에게 중요한 것은 대항력과 우선변제권인데, 이를 위해 전입신고와 확정일자를 받아놓을 필요가 있다.
대항력은 이사할 때 주택을 인도받으면서 점유하고 전입신고와 확정일자를 받아 확보할 수 있고, 모두 충족하면 다음 날로부터 우선변제권이 부여된다. 다만 이 하루의 간격을 두고 임대인이 주택담보대출을 받으면 설정된 근저당권에 변제순위가 밀릴 수도 있으니 이사 당일에도 등기부 등본의 확인은 필요하다.
즉 전입신고를 한 시점보다 앞서는 근저당이나 경매개시등기 등이 말소되지 않고 남아있지는 않은지 확인해야 하는 것이다.
이후 임차인은 경매에서 배당을 요구해 우선순위에 맞춰 낙찰대금에서 변제받아 보증금을 회수한 후 퇴거하면 되고, 회수하지 못한 부분은 임대보증금반환청구소송을 통해 보증금 및 지연이자를 청구하면 된다.
한편 보증금을 안전하게 지킬 목적으로 전세보증금반환보증보험의 가입을 활용할 수도 있는데, 이는 주택도시보증공사에서 임차인에게 먼저 보증금을 돌려준 후 임대인으로부터 회수하는 방식이다.
다만 가입했다고 무조건 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아니라서 이사로 점유를 유지하지 못하면 요건의 불충족 사유가 될 수 있고, 가령 임차 주택의 소유권자가 사망할 경우에도 다음 소유권자인 상속인 등에게 계약해지를 통보해야 하는데, 채무인 부동산을 상속받을 가능성이 적으면 절차적으로 차질이 빚어질 수 있다, 따라서 그 가입의 실익이 다소 제한적일 수 있음을 감안해야 한다.
한편 전세금반환 갈등이 해결되지 않은 상태로 임차인이 주택을 비워주거나 이사 또는 전입신 고를 다른 곳으로 옮겨 버리면 대항력과 우선변제권이 문제 될 수 있으니 임차권등기명령을 신청하는 것이 유리하다.
법원의 임차권등기명령이 있으면 이사 후 주택에 경매가 진행되더라도 우선변제권과 대항력이 유지되기 때문에, 낙찰대금에서 우선적으로 배당받을 수 있고, 받지 못한 보증금 부분은 낙찰자에게 반환을 청구하면 된다.
보증금은 당연히 회수해야 할 채권이고, 변제받아야 할 임차인의 정당한 권리이기 때문에 분쟁에 발생하면 신속하게 다양한 법적 절차 들을 모색해 회수 가능성을 높여야 한다. 이를 위해 주택임대차분쟁조정위원회의 조정제도를 활용해보는 것도 방법인데, 조정이 성립하면 법원의 판결과 동일한 효력을 얻을 수 있고, 조정이 불성립할 때는 임대보증금반환청구소 송을 제기하면 된다.
아울러 악의적인 갭투자나 깡통전세, 전세사기와 연관된 경우에는 민사소송과 더불어 형사처벌의 가능성을 검토해 형사고소를 병행할 필요도 있다.
결론적으로 전세금반환 분쟁은 그 최종적인 목적이 승소가 아니라 보증금의 회수에 있으니 법원의 판결이나 판결과 동일한 효력으로 집행권원을 취득하여 적법하게 강제집행을 거쳐 보증금 채무를 변제받는 것이 중요하다. 따라서 재산과 권리를 지키기 위해서는 법률적인 도움과 절차를 활용해 당면한 문제에 적극적으로 대응할 필요가 있다.
도움말 : 법무법인 혜안 김현익 변호사
