집값 하락으로 인해 부동산 시장 심리가 얼어붙은 가운데 전세사기 사건·사고가 전국 곳곳에서 그 실체를 드러내면서 시장 분위기가 급변하고 있다. 월세 비중이 급격히 치솟는 가운데 주택도시보증공사(HUG)는 13년 만에 적자를 기록했다. 정부와 각 지방자치단체는 전세사기 대책을 내놓는 데 주력하는 모습이다.
한국부동산원 임대차 시장 사이렌에 따르면 작년 12월 서울 내 다세대·연립(빌라) 전세가율은 평균 78.6%로 전월(80.3%)대비 1.7%포인트 떨어졌다. 지난해 9월 82.0% 기록 후 하락 추세가 지속되는 모습이다.
전세가율은 매매가격 대비 전세가격 비율로 전세가율이 높을수록 세입자는 집주인으로부터 보증을 떼일 위험이 크다고 판단된다. 시장에서는 전세가율이 80% 이상일 경우 전세가가 매매가에 육박하는 ‘깡통전세’ 위험도가 높다고 본다. 전세가율 하락은 집값 하락폭보다 전세가격 하락폭이 더 커진 데 따른 것이다.
대법원 등기정보과장에 따르면 지난해 전국에서 확정일자를 받은 임대차계약 269만8610건 중 139만9201건은 월세계약인 것으로 나타났다. 월세 거래 비중이 51.8%로 절반을 웃도는 것이다. 이 비중은 재작년까지만 하더라도 40%대 초반에 머물렀지만, 지난해부터 급격히 증가해 2010년 집계 이래 처음으로 50%를 넘어섰다.
이처럼 전세 매물이 줄고 월세 매물이 늘어나는 현상을 월세화 현상이라고 한다. 금리인상으로 인해 전세대출 이자 부담이 커진 것과 동시에 깡통전세를 피하기 위해 월세를 선택하는 세입자들이 늘어나고 있음을 방증하는 결과다.
HUG는 13년 만에 당기순손실을 기록, 적자 전환할 것으로 보인다. HUG의 적자는 2009년 이후 13년 만의 일이다. 아직 영업실적 결산이 진행되고 있어 정확한 적자 규모는 알 수 없지만 결산이 마무리되는 3월 말이면 그 결과가 나올 것으로 보인다.
HUG의 당기순손실은 전세금 반환보증 사고가 늘어남에 따라 HUG가 집주인을 대신해 세입자에게 갚아준 보증금 규모가 급증한 영향으로 풀이된다. 실제 지난해 HUG가 대위변제한 전세보증금은 9241억원으로 역대 최고치를 기록했다.
정부와 각 지자체는 대책 마련에 분주한 모습이다. 국토교통부는 지난 2일 관계부처 합동으로 ‘전세사기 예방 및 피해지원 방안’을 발표했다. 발표에 따르면 올해 5월부터는 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 전세금 반환 보증보험에 가입할 수 있게 됐다.
이는 보증보험을 악용한 전세사기를 막기 위한 방안이다. 주택 1139채를 보유하다 사망한 빌라왕 김모 씨의 경우 소유 주택들의 평균 전세가율은 98%다. 새 기준을 적용한다면 김씨 소유 주택 대부분은 보증보험 가입이 불가하다.
정부는 건전한 전세계약이 보호받을 수 있도록 HUG의 보증 여력을 확충하기로 했다. 또 보증료 할인 대상을 연소득 4000만원 이하에서 5000만원 이하로, 할인 폭은 50%에서 60%로 확대한다.
전세가율 산정시 감정가를 먼저 적용한다는 점을 악용해 일부 감정평가사들이 임대인들과 짜고 시세를 부풀리는 등의 사례를 막기 위해 보증보험 가입 심사시 공시가격과 실거래가 없는 경우에만 감정평가 가격을 적용하기로 했다.
공인중개사들에게도 앞으로 더 많은 권한과 책임이 따를 예정이다. 중개사들은 임대인의 세금, 이자 체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계, 전입세대를 열람할 수 있게 된다. 또 전세가율과 전세보증 상품에 대해 임차인에게 의무적으로 안내해야 한다.
현재 공인중개사는 직무위반으로 징역형을 선고받은 경우에만 자격이 취소된다. 하지만 앞으로는 집행유예만 받아도 자격이 취소되도록 ‘원스트라이크 아웃’ 제도가 적용될 예정이다. 중개사 1인당 중개보조원 수를 최대 3인까지만 두도록 하는 방안도 추진될 예정이다.
또 전세사기 피해자에게는 저리대출 보증금 요건 완화 및 대출 한도 증액을 지원하는 한편, 공공임대주택을 추가 확보해 임차인에게 긴급거처 입주를 지원하기로 했다. 피해 임차인이 불가피하게 거주주택을 낙찰받은 경우엔 무주택자로 간주한다는 방침이다.
