정부가 10월 15일 발표한 주택시장 안정화 대책으로 서울에서 내 집 마련을 준비하던 1인가구들의 부담이 더욱 커질 전망이다. 특히 소득이 높지 않은 청년 1인가구와 사회초년생들이 가장 큰 타격을 받을 것으로 보인다.

LTV 40% 축소, 자기자본 2배 필요

이번 대책의 가장 큰 변화는 서울 전역이 규제지역으로 지정되면서 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 대폭 축소된다는 점이다.

예를 들어 서울에서 5억원짜리 소형 아파트를 구입하려는 1인가구의 경우, 기존에는 3억5000만원(70%)까지 대출이 가능해 자기자본 1억5000만원만 있으면 됐다. 하지만 이제는 2억원(40%)만 대출받을 수 있어 자기자본 3억원을 마련해야 한다.

A(32세, 회사원)씨는 "3년간 모은 돈이 1억5000만원 정도인데, 이제 3억원을 모아야 한다니 내 집 마련이 최소 3~4년은 더 늦춰질 것 같다"며 한숨을 쉬었다.

소득 대비 대출한도도 줄어
스트레스금리 상향, 대출한도 추가 축소

소득이 낮은 1인가구는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 인해 실질적인 대출한도가 더욱 줄어든다.

연봉 5000만원인 직장인의 경우 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금 상환액이 2000만원을 넘을 수 없다. 금리 4%로 계산하면 실제 대출 가능액은 3억원 안팎에 불과하다. 여기에 전세대출이 있다면 주택담보대출 한도는 더욱 줄어든다.

맞벌이 부부는 소득을 합산할 수 있지만, 1인가구는 단독 소득으로만 DSR을 계산해야 해 상대적으로 불리한 위치에 놓이게 되는 셈이다.

또 수도권 규제지역에서 차주별 DSR 산정 시 적용되는 스트레스금리 하한이 1.5%에서 3%로 상향 조정된 것도 1인가구에게 불리하다.

대출금리가 4%일 경우 기존에는 5.5%를 기준으로 상환능력을 평가했지만, 이제는 7%를 기준으로 평가한다. 이는 실제 대출 가능 금액이 15~20% 가량 줄어드는 효과를 낳는다.

다만 디딤돌대출과 보금자리론 등은 기존 조건을 유지하며, 만 39세 이하 청년이나 신혼부부는 최대 3억6000만원(생애최초 구입자)까지 연 1%대 후반~3%대 금리로 대출받을 수 있다.

신용대출 있으면 1년간 집 구입 제한

1억원을 초과하는 신용대출을 보유한 차주는 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한된다.

생활비나 전월세 보증금 마련을 위해 신용대출을 받아둔 1인가구의 경우, 집을 사기 위해서는 먼저 신용대출을 갚거나 1억원 이하로 줄여야 한다는 의미다. 예를 들어 창업자금으로 신용대출 1억5000만원을 받으면, 집을 사지 못하는 상황인 것이다.

청약 당첨돼도 '재당첨 제한' 10년
소형 평형 민영주택, 청약 경쟁률 급등 예상

규제지역에서는 청약 재당첨 제한이 10년으로 연장된다. 비규제지역의 7년보다 3년이 더 길다.

20~30대 1인가구가 청약에 당첨되더라도 향후 10년간은 다른 지역에서 청약할 수 없게 되면서, 생애주기 변화(결혼, 가족 구성 등)에 따른 주거 이동이 사실상 불가능해진다.

이에 1인가구가 소형 평형에 당첨됐다가 나중에 가족이 생겨 더 큰 집이 필요해도 10년간 묶이는 것은 과도한 규제라는 지적이 나오고 있다.

이번 규제로 1인가구들이 실제로 구입 가능한 주택은 전용면적 60㎡ 이하 소형 평형으로 더욱 좁아졌다.

규제지역 내 민영주택 청약 가점제 적용 기준을 보면, 60㎡ 이하는 가점제 40%(추첨 60%)가 적용된다. 60~85㎡는 가점제 70%(추첨 30%), 85㎡ 초과는 가점제 50%(추첨제 50%)다.

문제는 무주택 기간이 짧고 부양가족이 없는 1인가구는 청약 가점이 낮아 추첨제에 의존할 수밖에 없다는 점이다. 60㎡ 이하 소형 평형은 추첨 비율이 60%로 상대적으로 높지만, 수요가 몰리면서 경쟁률이 치솟을 것으로 예상된다.

생애최초 LTV 70% 혜택, 1개월만 유지

생애최초 구입자에게는 LTV 70%와 6개월 이내 전입의무 부과 등 일부 완화 혜택이 주어진다. 단, 생애최초 디딤돌대출은 1개월 이내 전입의무를 유지해야 한다.

하지만 이 혜택도 중도금 대출이나 잔금대출 시점을 고려하면 실제 활용도는 제한적일 수 있다는 지적이다.

업계에서는 대출규제 강화로 1인가구와 청년층이 구입 가능한 소형 평형에 수요가 몰리면서 오히려 소형 아파트 가격이 상승할 수 있다고 우려한다.

"월세 전환 가속화" 우려도
1인가구 주거 안정 위한 별도 대책 필요

일각에서는 내 집 마련이 어려워진 1인가구들이 전세 대신 월세로 내몰리면서 주거비 부담이 더욱 커질 것이란 우려도 나온다.

토지거래허가구역 지정으로 2년 실거주 의무가 부과되면서 갭투자가 막히면 전세 매물이 줄고, 집주인들이 월세로 전환하는 '전세의 월세화' 현상이 가속화될 수 있다는 것이다.

특히 수도권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서, 전세 자체를 구하기도 어려워진 1인가구들이 월세 시장으로 대거 이동할 가능성이 크다.

서울 가구 중 39.9%가 1인가구인 가운데, 이들 대부분이 전월세 거주하고 있다. 이에 청년 특화 공공임대 확대, 소형 평형 중심의 공급 확대, 1인가구 맞춤형 금융상품 개발 등이 병행될 필요가 있다.

정부는 9월 7일 발표한 공급대책을 통해 향후 5년간 135만호를 공급하겠다고 밝혔지만, 단기간 내 효과를 보기는 어려울 전망이다.

1인가구 커뮤니티에서는 "결국 돈 많은 사람만 집을 살 수 있다는 얘기", "1인가구는 평생 월세 살라는 건가" 등 불만의 목소리가 이어지고 있다.

김윤덕 국토교통부 장관은 "주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민의 내집마련과 주거안정이 더욱 어려워질 수 있다"고 강조했지만, 정작 내 집 마련을 준비하던 1인가구들에게는 '골든타임'이 아닌 '레드라인'으로 다가온 셈이다.