국토교통부가 발표한 ‘2026년 공동주택 공시가격(안)’에 따르면 올해 전국 공동주택 1585만 가구의 공시가격 변동률은 9.16%를 기록했다. 지난해(3.65%)의 2.5배 수준으로 2022년(17.2%) 이후 4년 만에 가장 높은 상승률이다.
서울은 유일하게 전국 평균을 상회하며 18.67%를 기록했고, 부동산 활황기였던 2021년(19.91%) 이후 최고치이자 공시제도 도입(2005년) 이래 세 번째로 높은 상승률이다.
보유세는 집주인 몫이다. 재산세도, 종합부동산세도 세입자와는 직접 관계가 없다. 그런데 서울에서 혼자 전월세로 살고 있다면, 이 숫자는 생각보다 관계가 있다.
서울에서만 17만채가 새로 종부세 구간에 들어왔다
공시가격 급등으로 고가 주택 과세 대상이 한꺼번에 늘었다. 1세대 1주택자 기준 종합부동산세 부과 대상인 공시가격 12억원 초과 공동주택은 지난해 31만7998가구에서 올해 48만7362가구로 53.3%(16만9364가구) 급증했다. 이 중 85.1%인 41만4896가구가 서울 소재다.
서울에서 12억원 초과 주택이 가장 많은 곳은 강남구(9만9372가구)이고, 송파구(7만5902가구), 서초구(6만9773가구)가 뒤를 잇는다. 송파구는 전년 대비 1만8821가구, 강동구는 1만6362가구가 새로 과세 대상에 편입됐다.
새로 종부세 대상이 된 이 주택들 상당수가 서울 임대 시장에서 전세·월세로 거래되는 단지들이다. 집주인이 새로 내게 된 세금이 어디로 더 해질지가 그 집에 사는 세입자의 문제가 된다.
집주인 세금이 오르면 월세도 오른다
보유세가 많이 오르면 집주인은 이를 임차 비용으로 보전하려는 움직임이 나타난다. 이 흐름이 현재 임대차 시장 구조와 맞물려 더욱 가팔라진다.
최근 임차 시장은 전세의 월세화가 두드러진다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울 아파트 전월세 신규 거래 가운데 52.6%에 해당하는 4217건이 월세 거래였다. 신규 계약의 절반 이상이 이미 월세인 시장에서 보유세 인상은 곧 월세 인상 압력이다.
세입자가 버티기 어려운 이유가 또 있다. 서울은 주택 보급률이 93.9%(2024년 기준)로 공급이 절대적으로 부족한 구조다. 토지거래허가구역 확대 이후 서울 내 전세 유통 물량이 줄어든 것도 세입자 협상력을 약화시키고 있다. 세 부담을 집주인이 임차인에게 넘기더라도 받아들일 수밖에 없는 시장이라는 게 부동산 전문가들의 진단이다.
공시가격 상승에 따른 세 부담 확대는 월세 상승에 점진적으로 영향을 미친다. 세금 부담은 집주인 만이 아니라 집주인과 임차인이 함께 지는 형태로 변화할 가능성이 높다.
월세 올라도 문제, 보증금 올라도 문제
임대료 인상이 끝이 아니다. 공시가격은 재산세·종부세 등 세금 과세 기준은 물론 건강보험료·기초연금 산정 등 67개 행정제도의 기초자료로 활용된다.
지역가입자 건강보험료는 소득에 재산을 합산해 부과점수를 산정한다. 이 재산 항목에 임차주택 보증금(전월세)이 포함된다. 전세 보증금이 오르면 집 없는 세입자의 보증금도 재산으로 잡혀 건보료가 올라갈 수 있다.
국민건강보험공단은 지난해 11월 지역가입자 보험료를 새로 산정하며 인상 배경으로 공시가격 인상에 따른 재산세 과표 상승을 명시했다.
기초생활보장 수급 자격에도 영향이 미친다. 수급 여부를 가르는 소득인정액에는 재산 환산액이 합산되는데, 세입자의 임차보증금도 일반재산으로 산정된다. 보증금이 조금만 올라도 소득인정액이 선정기준을 초과해 수급 자격을 잃는 사례가 생길 수 있다.
서울을 제외한 지역 평균 상승률은 3.37%에 그쳤다. 이번 공시가격 급등의 충격은 서울에 집중됐고, 서울에서 혼자 세 들어 사는 사람에게 가장 가깝게 와닿을 수 있다.
