재정경제부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안의 세수효과는 3조4430억원 증가다.
이런 가운데 전체근로자 평균임금의 200% 이하, 총급여 8900만원 이하인 서민·중산층은 세부담이 1조2258억원 줄어들지만, 반대로 고소득자는 1226억원 늘어난다는 분석이다. 종합부동산세 한 항목에서만 2조1815억원이 더 걷힌다.
숫자만 보면 이번 개편안은 서민·중산층 감세, 고소득층·다주택자 증세로 요약된다. 1인가구 다수도 이 감세 흐름에 들어간다.
다만 집을 가진 1인가구라면 얘기가 달라진다. 종부세·양도세 개편은 '거주용 1주택은 보호한다'는 원칙 아래 설계됐지만, 그 보호막의 경계가 어디까지인지는 따져봐야 한다.
이번 개편안은 확정안이 아니라 개정안이다. 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 3일 전 정기국회에 제출된다. 국회를 통과해야 확정되고, 시행 시점도 대부분 2027년이며 일부는 2028~2029년까지 단계적으로 나뉜다.
종부세, 1세대 1주택자는 기본공제부터 달라진다
1세대 1주택자의 종부세 과세 기준이 완화된다. 거주용 1주택 기본공제금액이 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라간다. 시가로 환산하면 약 20억원이다. 이 금액을 넘지 않으면 애초에 종부세를 안 낸다는 뜻이다. 반면 비거주 1주택은 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄어든다.
같은 1주택자라도 실거주 여부에 따라 갈린다. 1주택자 외 다주택자 등은 현행과 같이 합계 공시가격 9억원 초과부터 과세된다.
세금을 매기는 기준 자체도 바뀐다. 공정시장가액비율은 1주택자와 지방 1·2주택자가 2027년부터 60%에서 70%로 오른다. 3주택 이상 보유자 등은 2027년 70%, 2028년 80%까지 단계적으로 오른다.
세율 체계도 '주택수 기준'에서 '주택가액 기준'으로 단계적으로 통합되는데, 이 과정에서 과세표준 6억~12억원 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 오른다.
부담이 늘어나는 쪽만 있는 건 아니다. 세부담 상한이 150%에서 200%로 완화된다.
보유기간에 따라 깎아주던 세액공제도 거주기간 기준으로 바뀌고, 공제 한도는 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 새로 생긴다. 고령자·장기거주자는 종부세 납부유예 요건도 완화된다.
양도세, '보유'보다 '거주'를 더 쳐준다
양도소득세도 '보유'보다 '거주'를 더 쳐주는 쪽으로 방향을 튼다. 기존 장기보유특별공제는 주택과 주택 외로 나뉘고, 주택 쪽은 이름부터 '장기거주소득공제'로 바뀐다. 1세대 1주택자는 연 8%씩 최대 80%까지 공제받을 수 있는데, 이 공제에 한도가 새로 생긴다. 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원이다.
10년 이상 거주하고 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택이면 양도세 기본공제도 연 250만원에서 2500만원으로 열 배 오른다. 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 2027년엔 50%(5억원 한도), 2028년엔 30%(3억원 한도) 양도세를 감면받는다.
다주택자에게도 한시적인 숨통이 열린다. 조정대상지역 주택 양도세 중과가 2027~2028년 한시적으로 완화된다. 2주택자는 현행 +20%p에서 2027년 +5%p, 2028년 +10%p로 낮아진다. 3주택 이상은 +30%p에서 2027년 +10%p, 2028년 +15%p로 낮아진다.
이후 2029년엔 다시 원래대로 돌아간다. 종부세 정상화로 매물을 내놓을 유인을 만들어주겠다는 취지다.
반대로 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례 기간이 3년에서 2년으로 줄어든다.
또 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제에도 처음으로 '실거주 요건'이 붙는다. 전세를 끼고 집을 산 뒤 대출 이자만 공제받던 방식은 앞으로 어려워진다. 다만 2027년 전 차입분은 2029년까지 현행 기준이 유지된다.
무주택 1인가구엔, 사실 이 개편은 남 얘기다
여기까지 읽고 나면 궁금해진다. 나는 해당 사항이 있을까. 답은 대개 "아니다"다.
이번 종부세·양도세 개편은 공시가 9억~14억원을 넘는 주택 보유자, 다주택자, 비거주 소유자를 겨냥한다. 무주택 1인가구라면 종부세도 양도세도 체감할 일이 거의 없다.
그렇다고 이번 세제개편안이 1인가구와 무관한 건 아니다. 부동산 항목 밖으로 눈을 돌리면 얘기가 달라진다.
월세 세액공제 한도가 연 1000만원에서 1200만원으로 늘고, 청년은 공제율이 17%까지 적용된다. 무주택 1인가구가 실질적으로 체감할 지점은 종부세·양도세가 아니라 청약과 월세 쪽에 있다는 뜻이다. 다음 편에서 그 부분을 짚어보도록 하겠다.
