전세금을 돌려받지 못하는 등의 전세사기 관련 뉴스가 끊임없이 나오는 지금이지만 동시에 1인가구라면 주기적인 이사를 피할 수 없다. 최근 정부에서도 전세사기 근절을 위해 다양한 정책을 내놓는 상태이지만, 여전히 전세 사기를 최소화하기 위해선 어쩔 수 없이 개인의 노력이 어느정도 필요한 때이다.
부동산 거주 리뷰 평가 플랫폼 '집품'에 따르면 세입자의 보증금 피해를 경고하는 후기가 지난해 12월보다 2.13배가량 급증했다고 23일 밝혔다. 지난달 전세금 반환보증 사고 금액은 총 2200억원을 돌파해 월별 기준 역대 최대치를 기록한 바 있다.
이런 상황에서도 이사는 지속된다. 이사 시즌인 지금, 최악의 상황을 피하기 위해서 전세 계약 전 체크해야 할 기본 수칙3가지와 이사 첫 날 무조건 완료해야 하는 일을 알아보자
부동산 권리 관계 체크하기
부동산 권리관계란 부동산의 토지와 정착물을 지칭하는 용어이다. 대부분의 집 계약은 거액이 오고 가는 것이기 때문에 사전에 해당 부동산과 얽혀 있는 관계를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 이러한 부동산의 권리관계는, ’등기사항전부증명서’ (이하 ‘등기부’)에서 확인할 수 있다.
만약 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면 나보다 은행의 권리가 앞서게 되기 때문에 문제가 된다.
따라서, 가장 먼저 근저당이 없는 집을 고르는 것이 중요하다. 최근에는 부동산에 ‘등기부등본이 깨끗한 집만 보여달라’고 요구하기도 한다.
이때 계약할 집이 다세대 주택(집집마다 세대주가 다른 집)이 아닌 다가구 주택(건물주 1인이 모든 집을 소유하는 경우)인 경우, 경매로 넘어가면 건물이 통으로 팔리고 세입자들은 입주 순서대로 보증금을 돌려받게 된다. 따라서, 다가구 주택 계약을 앞두고 있다면 경매로 팔렸을 때 내 몫까지 돌아올 수 있는지 여부를 체크해야 한다.
최근에는 공인중개사사무소가 전세사기에 함께 가담하는 경우도 있기 때문에 국가공간정보포털 부동산중개업 조회를 통해 개업 공인중개사가 맞는지 무등록 또는 유사 중개업소가 아닌지 반드시 체크해야 한다.
집의 실제 시세 체크하기
흔히 이야기하는 깡통전세를 예방하기 위해서는 집의 실제 시세를 알아보는 과정이 가장 중요하다.
깡통전세는 전세보증금이 매매가를 웃도는 집을 의미하는데, 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통전세로 분석할 수 있다.
집의 시세에 있어서도 공인중개사, 임대인의 말을 무조건적으로 믿기 보다는 타 부동산을 통해 해당 집의 시세를 다시 한번 알아보거나 실제 공시지가를 확인하는 것을 추천한다.
시세 정보를 확인할 때는 ‘실거래가 공개시스템’을 이용하도록 한다.
임대인의 체납 세금, 임금 여부 체크하기
계약 예정인 집의 등기부등본이 안정적이라고 하더라도 방심해선 안 된다. 집 계약 전 마지막까지 임대인에게 체납 세금이나 임금이 있는지 확인해야 한다.
이를 확인하기 위해선 임대인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하거나, 홈택스를 통해 국세나 지방세 미납 내역을 확인할 수 있다.
전입신고와 확정일자는 그 어떤 것보다도 우선순위
이렇게 어렵게 계약을 진행한 후, 이사 첫 날이 되면 그 어떤 것보다 우선순위로 해결해야 하는 것이 있다. 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 일이다. 이 과정을 거쳐야만 집에 대한 세입자로서의 권리가 형성되기 때문이다.
이 부분을 놓치게 되면 세입자가 확정일자를 받기 전에 집주인이 대출을 받아버리는 경우가 나오는데 이는 가장 흔한 전세사기 수법으로 통한다. 전입신고와 확정일자 효력은 신고 다음날 발동하기 때문에 이 부분을 노려 사기가 발생하기도 했다.
이에 최근엔 계약 특약사항에 ‘임차인의 이사 후 24~48시간 내로 계약 매물 관련 대출 거래를 하지 않는다’라는 조건을 걸기도 한다
