1인가구가 증가하며 전·월세 형태의 임차주택 거주자가 늘고 있다. 이에 따라 임차인과 임대인 간의 크고 작은 분쟁 늘어나는 게 현실이다. 특히 퇴거시 벽지 및 바닥재 훼손 등이 발생한 경우 원상복구의무 조항을 두고 다툼을 벌이는 경우가 적지 않다.
주택임대차분쟁조정위원회의 조정사례집에도 이와 같은 사례를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 임차인 A씨는 계약기간 만료 후 퇴거시 보증금 3억원 중 500만원이 공제된 금액을 반환받았다. 바닥재 및 벽지 등의 훼손에 따른 것이다. A씨는 통상적인 손상이라고 주장하며 잔액 보증금 500만원을 돌려줄 것을 주장했다.
임차인 B씨는 4년 3개월 거주 후 임차주택에서 퇴거하며 1억6090만원의 보증금 중 1000만원을 돌려받지 못했다. 벽지훼손, 아트타일 등이 훼손됐다는 이유에서다. B씨는 임차주택이 꼭대기 층에 있어 누수로 인해 훼손된 부분이 크고 교체가 필요한 아트타일은 2개뿐인 점을 들어 원상복구비용이 과도하다고 조정을 신청했다.
원상회복, 집수리 등과 관련한 법률은 ▲민법 제623조 ‘임대인의 의무’ ▲민법 제634조 ‘임차인의 통지의무’ ▲민법 제374조 ‘특정물 인도 채무자의 선관의무’ ▲민법 제615조 ‘차주의 원상회복 의무와 철거권’ ▲민법 제309조 ‘전세권자의 유지, 수선의무’ 등이 있다.
민법 제623조에서는 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’고 규정하고 있다. 즉 누수, 노후, 균열 등으로 인해 훼손이 발생한 경우에는 임대인이 책임을 지고 수리를 해야 한다는 것이다.
일상생활에서 자연스럽게 발생할 수 있는 사소한 손상, ‘통상의 손모’의 경우 원상회복 의무에서 배제할 수 있다는 판례도 있다. 다만 형광등, 수도꼭지 등 규모가 비교적 작은 수선은 통상적으로 임차인이 수리를 부담하게 된다.
민법 제615조에서는 ‘차주가 차용물을 반환할 때 이를 원상에 회복해야 하고 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다’고 밝히고 있으며, 민법 제374조는 ‘특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존해야 한다’고 명시했다.
민법 제309조는 ‘전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 한다’고 규정했다. 이를 모두 종합해보면 임차인의 관리소홀이나 파손, 고의로 인한 수리, 셀프 인테리어 등은 임차인에게 원상회복의 의무가 주어진다고 볼 수 있다.
또 민법 제634조는 ‘임차물의 수리가 필요하거나 임차물에 대해 권리를 주장하는 자가 있는 때에 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지해야 한다. 그러나 임대인이 이미 알았다면 그러지 않는다’고 규정한다.
즉 임차주택에서 생활 중 발견한 하자를 알리지 않아 임대인이 이를 인지하지 못했다면 그에 따른 책임을 임대인에게 물 수 없을 수도 있다는 것이다. 따라서 수리가 필요한 상황이 발생하는 경우 임대인에게 이를 적극 알리는 것이 중요하다.
■ 원상회복 둘러싼 갈등, 어떻게 해결할까
퇴거시 불필요한 갈등을 줄이고 싶다면 계약서를 작성할 때부터 명확히 하는 것을 권한다. 임대차계약서 특약사항으로 ‘유지관리는 세입자 부담으로 한다’는 조항이 있다면 유지 관리 및 책임의 범위를 집주인과 상호 논의를 통해 정하고 이를 계약서 안에 삽입해두는 것이 좋다.
간혹 세입자가 입주하기 전부터 있었던 훼손을 두고 세입자의 책임으로 몰아가며 비용을 청구하는 경우도 있다. 이런 불상사를 막기 위해 입주 단계에서 비어있는 집 상태를 동영상, 사진으로 촬영해 기록으로 남겨두는 것이 좋다.
임차인의 책임이 아닌 훼손을 두고 원상회복비용을 보증금에서 제해 전월세 보증금을 100% 반환받지 못했다면 전·월세 보증금 반환소송으로 대응할 수 있다. 정당한 사유 없이 보증금 중 일부만 돌려줬다면 법률상 집주인은 반환의무를 지키지 않은 것으로 볼 수 있다.
만약 소송이 부담스럽다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 것도 방법이다. 홈페이지를 통해 분쟁조정을 신청할 수 있으며 이때 관련 서류와 증거자료도 같이 제출을 해야하므로 미리 준비를 하는 게 좋다. 조정금액 및 결과과에 따라 조정비용이 발생할 수 있다.
