오피스텔 비중 줄고 노후 연립·다세대 늘어…월세 상승 속 저가 주택 선택지 변화
서울에서 보증금 1000만원 이하에 월세 50만원대로 계약된 연립·다세대와 오피스텔의 주거 여건이 4년 사이 달라진 것으로 나타났다.
해당 가격대 계약의 건물 나이 중위값은 9년에서 15년으로 높아졌고, 전용면적 14㎡ 미만인 주택의 비율도 증가했다. 월세가 오르는 가운데 같은 예산으로 선택할 수 있는 주택의 구성이 달라지고 있다는 분석이다.
데일리팝 솔로인사이트랩이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 서울 25개 자치구의 연립·다세대와 오피스텔 월세 계약을 분석한 결과다. 2022년과 2026년 각각 1~8월 신고분을 비교했으며, 보증금 1000만원 이하이면서 월세가 50만원 이상 60만원 미만인 계약을 대상으로 했다.
이 가격대 계약의 건물 나이 중위값은 2022년 9년에서 2026년 15년으로 6년 높아졌다. 건축한 지 30년 이상 된 건물의 계약 비중도 5.2%에서 11.0%로 상승했다.
비교를 위해 보증금 1000만원 이하 월세 계약 전체를 살펴보면 건물 나이 중위값은 같은 기간 9년에서 13년으로 높아졌다. 30년 이상 된 건물의 계약 비중은 5.3%에서 7.2%로 상승했다.
두 집단을 비교하면 50만원대 계약에서 노후 건물의 비중이 상대적으로 크게 늘어난 모습이다.
14㎡ 미만 계약 비중 5.6%→9.0%
주택 면적에서도 변화가 나타났다. 50만원대 계약 중 전용면적 14㎡ 미만인 주택의 비율은 2022년 5.6%에서 2026년 9.0%로 높아졌다. 전용면적 20㎡ 이하 주택의 비중도 44.9%에서 50.1%로 상승했다.
현재 국토교통부의 최저주거기준에서 1인 가구의 최소 주거면적은 14㎡다.
이런 가운데 보증금 1000만원 이하 월세 계약 전체에서 전용면적 14㎡ 미만 주택의 비율은 5.1%에서 4.9%로 소폭 낮아졌다. 반면 50만원대 계약의 면적 중위값 역시 20.6㎡에서 20.0㎡로 0.6㎡ 줄어드는 데 그쳤다.
이는 서울의 저가 월세 시장 전체에서 작은 주택이 일률적으로 늘었다기보다, 50만원대라는 특정 가격 구간에서 소형 주택의 비중이 높아졌음을 보여준다.
오피스텔 줄고 연립·다세대 비중 확대
주택 유형도 달라졌다. 2022년 1~8월 50만원대 월세 계약 8205건 가운데 오피스텔은 4590건으로 55.9%를 차지했다. 2026년 같은 기간에는 전체 5927건 중 2481건으로 비중이 41.9%까지 낮아졌다. 반면 연립·다세대 계약은 3446건으로 오피스텔 계약 건수를 넘어섰다.
오피스텔만 따로 살펴봐도 건물 나이 중위값은 8년에서 17년으로 높아졌다. 50만원대 월세 계약에서 오피스텔의 비중이 줄어든 동시에, 해당 유형 안에서도 상대적으로 오래된 건물의 계약이 늘어난 것이다.
50만원대 계약 비중 27.5%→15.4%
월세 50만원대 주택의 비중이 줄었다는 점도 눈여겨볼 대목이다. 보증금 1000만원 이하 월세 계약에서 월세 50만원 이상 60만원 미만 계약이 차지하는 비율은 2022년 27.5%에서 2026년 15.4%로 낮아졌다.
같은 조건의 전체 계약에서 월세 중위값은 60만원에서 70만원으로 상승했다. 면적별로 살펴봐도 전용면적 20㎡ 이하 주택의 월세 중위값은 54만원에서 64만원으로, 20㎡ 초과 30㎡ 이하 주택은 63만원에서 75만원으로 높아졌다.
이 수치는 같은 보증금 상한을 적용하더라도 과거와 동일한 월세 예산으로 선택할 수 있는 주택의 범위가 달라졌을 가능성을 보여준다. 특히 50만원대 계약의 비중이 줄고 해당 가격대에서 노후 건물과 소형 주택의 비중이 높아졌다는 점은 저렴한 월세 주택을 찾는 세입자가 주택의 연식이나 면적에서 타협해야 할 가능성을 보여준다.
한편 국토교통부가 발표한 '2024년도 주거실태조사'에 따르면 전국 청년가구 중 최저주거기준에 미달하는 가구의 비율은 2023년 6.1%에서 2024년 8.2%로 높아졌다. 청년가구의 1인당 주거면적은 32.7㎡에서 31.1㎡로 줄었다. 임차가구 비율은 82.6%였다.
월세 부담을 낮추는 정책은 임대료 수준만이 아니라 저렴한 주택의 공급과 품질도 함께 고려할 필요가 있다. 같은 예산으로 선택할 수 있는 주택이 작아지거나 오래된 건물에 집중된다면, 명목상 월세가 감당 가능한 수준이더라도 세입자가 체감하는 주거 여건은 달라질 수 있기 때문이다.
