서울 아파트값 상승세 하나가 시장 곳곳으로 파장을 만들고 있다. 집값이 오르면서 종부세 과세권이 서울 전역으로 번질 조짐을 보이는가 하면, 매매가격과 전세가격의 격차는 사상 최대 수준으로 벌어졌고, 공급 회복세마저 더뎌 이 흐름을 진정시킬 뾰족한 변수도 보이지 않는다.
집값 상승이 가장 먼저 옮겨붙은 곳은 세금이다. 지난 6일 국회 정무위원회 소속 신동욱 국민의힘 의원이 KB국민은행에서 제출받은 시뮬레이션 모형에 따르면, 서울 25개 자치구별 KB시세 상위 5개 단지씩 총 125개 단지의 34평형 아파트를 대상으로 종부세 부담 추이를 추산한 결과 세 부담 증가 폭이 두드러졌다.
125개 단지 전체 세대수를 반영한 종부세 부과액은 올해 589억원에서 2030년 비거주 기준 5262억원으로 8.9배, 실거주 기준으로도 3347억원으로 5.7배 늘어날 것으로 추산됐다. 단지별 1채당 종부세를 단순 평균하면 올해 95만1338원에서 2030년 비거주 기준 842만8401원, 실거주 기준 554만9778원으로 뛴다.
과세 대상 지역도 함께 넓어진다. 올해 종부세가 부과되는 곳은 19개구 78개 단지인데, 최근 1년(2025년6월~2026년5월)과 같은 11% 상승률이 유지된다고 가정하면 2030년에는 22개구 101개 단지로 늘어난다.
상승률이 절반 수준인 연5.5%로 둔화해도 19개구 82개 단지로 확대돼, 강북·금천·도봉구를 제외한 서울 대부분 지역에서 종부세를 내게 될 전망이다. 현재 5개 표본 단지 모두 비과세 대상인 관악·노원·중랑구에서도 새롭게 과세 대상 단지가 등장하는 것으로 나타났다.
그동안 종부세 부담이 크지 않았던 비강남권에서는 증가세가 특히 가팔랐다. 은평·구로·성북·강서·동대문·관악·노원·중랑구 주요 단지의 종부세 합계는 올해 약72만원에서 2030년 비거주 기준 약4058만원으로, 무려 56.6배로 급증하는 것으로 나타났다.
신동욱 의원은 정부의 세제 개편안이 부동산 시장에 상당한 혼란을 초래했다며, 앞으로 종부세가 서울에 집 한 채를 가진 평범한 시민에게도 부과되는 사실상의 '서울시민세'가 될 수 있다는 취지로 지적했다.
집값 상승 나비효과는 전세 시장에도 미친다.
KB부동산 주택가격 통계를 보면 지난 6월 서울 아파트 평균 매매가격은 15억8311만원, 평균 전셋값은 6억9619만원으로 두 가격의 차이는 8억8693만원에 달했다. 1년 전인 지난해 6월(매매 13억8174만원, 전세 6억4700만원 기준 격차 7억3474만원)과 비교하면 1억5219만원 더 벌어진 수치다.
이 격차는 지난 1년간 단 한 번도 줄어들지 않았는데, 매매가격과 전셋값이 함께 오르는 가운데서도 매매가격 상승폭이 전세를 크게 웃돌았기 때문이다. 전세를 끼고 내 집 마련을 준비하던 실수요자 입장에서는 매매로 갈아탈 때 필요한 추가 자금 부담이 그만큼 커진 셈이다.
문제는 이 나비효과를 잠재울 공급 회복 속도가 따라오지 못하고 있다는 점이다.
국토교통부가 공표한 7월 주택통계에 따르면 수도권 착공은 1만2690가구로 전년 동월보다 18.5% 늘었고 서울은 6386가구로 894.7% 급증했지만, 이는 지난해 같은 달 서울 착공 물량이 642가구에 그쳤던 데 따른 기저효과 영향이 크다는 평가가 나온다.
실제로 올 상반기 서울 주택 착공은 1만3121가구로, 정부가 2030년까지 목표로 내건 135만가구 공급 계획의 19% 수준에 머물렀다. 여기에 가계대출 총량관리 강화에 따른 주택담보대출 축소와 금리 인상, 세제 개편을 둘러싼 보유세 강화 논의까지 맞물리면서 8월 수도권 주택사업경기 전망지수는 전월 대비 하락해 88.6을 기록했다.
집값 상승이 세금과 전세 갈아타기 부담을 동시에 밀어올리는 사이, 이를 진정시킬 공급 신호는 아직 뚜렷하지 않은 셈이다.
