오피스텔을 살까, 전세로 들어갈까. 서울 소형 오피스텔 시장에서는 이 질문이 무의미한 곳이 있다. 같은 건물 안에서 전세 보증금이 매매가격보다 높게 거래된 단지가 서울에서만 56곳 확인됐고, 그런 단지가 가장 많은 자치구는 강남구였다.

데일리팝 솔로인사이트랩이 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 재분석한 결과, 2024년 8월부터 2026년 7월까지 24개월간 서울에서 거래된 전용면적 33㎡ 이하 오피스텔 단지 2557곳 가운데, 매매·전세 거래가 각각 10건 이상 있어 두 가격을 비교할 수 있는 단지는 258곳(10.1%)이었다.

이런 가운데 258곳 가운데 56곳(21.7%)은 전세보증금 중위값이 매매가격 중위값을 넘어섰다. 258곳 전체의 중위 전세가율은 92.7%다. 이 258곳 안에 24개월간 서울 소형 오피스텔 매매의 42%(6808건), 전세의 32%(9601건)가 들어 있다.

강남 8곳, 용산·광진은 0곳

56곳은 16개 자치구에 흩어져 있는데, 가장 많은 곳은 강남구 8곳(14.3%)이었다. 영등포구와 송파구가 각 7곳(12.5%), 강서구와 마포구가 각 6곳(10.7%)으로 뒤를 이었다. 이 다섯 개 구에만 34곳이 몰려 전체의 60.7%를 차지한다.

강남·서초·송파 세 구를 합치면 18곳으로 32.1%다. 반면 용산구와 광진구는 비교 대상 단지가 각각 9곳과 10곳 있었는데도 역전 단지가 한 곳도 없었다.

전세가 매매를 앞서는 일이 임대료가 싼 외곽에서만 벌어지는 것은 아니라는 뜻이다.

다만 역전이 일어난 단지는 같은 자치구 안에서도 값이 싼 쪽이었다. 강남구에서 역전이 일어난 8곳의 매매 중위값은 1억7250만원으로, 역전이 없는 23곳의 2억5500만원보다 8250만원 낮았다. 서울 전체로 봐도 역전 56곳의 매매 중위값은 1억5060만원, 나머지 202곳은 2억1500만원이었다.

매매가 0.41% 내릴 때 전세가는 0.09% 내렸다

한국부동산원이 발표한 2026년 1분기 오피스텔가격동향조사에 따르면 전국 오피스텔 매매가격은 0.41% 내렸고, 전세가격은 0.09% 내리는 데 그쳤다. 월세가격은 오히려 0.66% 올랐다.

매매가격이 전세가격보다 빠르게 내려가면서 두 가격의 간격이 좁아진 상태다.

계약 전, 같은 건물 매매가부터 확인해야

한편 세입자가 계약 전에 확인할 수 있는 방법이 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 계약하려는 건물명을 검색하면 같은 오피스텔의 최근 매매가격을 조회할 수 있다.

낼 보증금이 그 매매가격과 비슷하거나 더 높다면 계약을 다시 따져봐야 한다.

정단비