전국적으로 깡통전세로 인한 전세보증금 미반환 사고가 계속 이어지고 있다. 그러나 주거비 절감이 절실한 1인가구라면 여전히 월세보다 전세 임대차계약을 선호하는 경우도 많다. 안전한 전세 매물을 찾기 위해 확인해야 할 것들은 어떤 게 있을까.
먼저 전세사기 유형을 미리 알아둘 필요가 있다. 경찰청은 그동안 단속한 내용을 바탕으로 전세 사기 유형을 크게 7가지로 나눴다.
첫 번째는 ‘무자본·갭투자’ 유형이다. 신축 빌라 등 건축주, 공인중개사·분양대행사 등 브로커, 매수인 등이 공모해 미분양 빌라 등을 무자본으로 매입한 뒤 임대차 계약을 맺고 보증금을 편취하는 행위다. 가령 피의자가 미분양 신축 빌라를 전세보증금만으로 무자본 매입한 뒤 정상적으로 보증금을 반환할 수 있는 것처럼 속여 세입자와 전세 계약을 맺은 뒤 보증금을 가로채는 사건이 여기에 해당한다.
두 번째는 ‘깡통전세’ 등 보증금 미반환 유형이다. 담보 설정, 과다 채무 등으로 보증금을 반환할 능력이 없음에도 이를 숨기고 임대차 계약을 체결한 뒤 보증금을 미반환하는 행위다. 최근 문제가 되고 있는 전세사기 사건의 대부분이 이 두 가지 유형 중 하나에 속한다.
이외에 임대차계약 대상 건물에 저당권 설정, 압류, 경매진행 등 우선순위 권리를 숨기고 계약을 체결한 뒤 보증금을 편취하는 ‘부동산 권리관계 허위고지’, 부동산에 정당한 소유권이 없음에도 관련 서류를 위조해 실권리자인 것처럼 속이는 ‘무권한 계약’, 권리자로부터 월세계약 또는 관리 권한만 위임받았음에도 전세계약을 체결하는 ‘위임 범위 초과계약’ 등이 있다.
임대인과 임차인 등이 임대차계약을 허위로 체결해 금융기관이나 보증기관 등을 상대로 대출금을 편취하는 ‘허위보증·보험’, 공인중개사 자격증을 양도 양수하거나 공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 행세를 하는 등의 ‘불법 중개·매개’ 등도 대표적인 전세사기 유형에 속한다.
안전한 전세계약 원한다면,
3가지는 꼭 확인하세요
무자본·갭투자, 깡통전세 등 최근 가장 문제가 되는 전세사기 위험에서 벗어나고자 한다면 매매가와 전세가 등 시세에 대한 정확한 정보 확인이 필요하다. 공인중개사사무소를 여러 곳 방문하고 국토교통부 실거래가 공개시스템 등을 확인해 시세 및 실거래가를 파악해야 한다.
공인중개사 한 사람의 말만 믿고 계약하는 것은 지양해야 한다. 한국부동산원이 제공하는 부동산 테크나 시세정보업체를 활용하는 방법도 있다.
계약하고자 하는 건물의 시세 및 실거래가를 파악했다면, 등기부등본을 확인할 차례다. 이때도 마찬가지로 공인중개사가 건네는 등기부등본 말고 본인이 직접 법무부 인터넷등기소 등을 통해 열람 및 발급하는 것을 추천한다.
등기부등본에서 해당 부동산의 근저당권이나 전세권 등 집주인의 채무상태를 확인한다. 세입자의 보증금보다 근저당권이 앞설 경우 전세금을 돌려받지 못할 위험이 크기 때문에 채무 상태 확인은 꼭 필요하다.
임대인의 체납정보 역시 필수로 확인해야 하는 사안이다. 지난 4월부터 집주인의 동의없이도 국토부 홈페이지나 전국 세무서 등에서 세금 체납 사실을 확인할 수 있게 됐다. 주의할 점은 집주인 동의없이 세금체납을 확인할 경우 임대차 계약서가 필요하다.
따라서 임대차 계약서에 ‘임대인의 세금 체납 사실이 확인될 경우 본 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다’ 등의 특약을 걸어두는 것이 안전하다.
