부동산 시장이 장기보유특별공제(장특공제) 폐지 논란으로 들썩이고 있다. 이재명 대통령이 비거주 1주택자에 대한 공제 혜택을 ‘투기 권장’으로 규정하며 제도 손질을 시사하자 실거주와 투자자 모두 향후 세 부담 변화에 촉각을 곤두세우는 모습이다. 

특히 정치권에서 발의된 소득세법 개정안이 현행 공제 방식을 근본적으로 뒤흔드는 내용을 담고 있어서 시장의 혼란은 지속될 전망이다. 주요 쟁점을 질의응답(Q&A) 형식으로 정리했다. 

장기보유특별공제란 무엇인가? 

장특공제는 주택을 오래 보유하거나 거주한 이들에게 양도소득세 산출 과정에서 일정 금액을 깎아주는 제도다. 물가 상승에 따른 가짜 이익을 배제하고 장기 거주를 유도하려는 취지로 도입됐다. 

현재 1가구 1주택자가 양도가액 12억원을 초과하는 주택을 팔 때 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 40%씩 총 최대 80%의 공제 혜택을 준다. 가령 한 집에 10년 이상 살면서 보유했다면 양도차익의 80%를 제외한 나머지 금액에 대해서만 세금을 매기는 방식이다. 

폐지·축소 논의는 왜 시작됐나? 

정부와 여당 일각에서는 실거주하지 않으면서 주택을 보유만 하는 행위를 투자 혹은 투기로 간주한다. 이 대통령은 최근 SNS를 통해 열심히 일해 번 근로소득에는 높은 세율이 적용되는데 주택을 단순히 오래 가지고 있었다는 이유만으로 세금을 대폭 깎아주는 것은 공정하지 않다고 지적했다. 

실거주하지 않는 1주택자에게 주어지는 보유분 공제 혜택을 줄이거나 없애서 실수요 중심의 주택 시장을 만들겠다는 의도가 깔려 있다. 현재 범여권 의원들이 발의한 개정안은 이 공제를 아예 없애는 대신 평생 2억원 한도의 세액공제로 전환하는 내용을 담고 있다. 

실제 법안이 통과되면 1주택자의 세 부담은 어느 정도 늘어날까? 

양도차익이 큰 고가 주택 보유자일수록 세금 폭탄 수준의 인상을 피하기 어렵다. 한 시뮬레이션 결과에 따르면 20억원에 산 아파트를 10년 보유·거주한 뒤 40억원에 매도할 경우 현행법으로는 약 9400만원의 양도세를 낸다. 

하지만 개정안처럼 장특공제를 폐지하고 2억원 세액공제를 적용하면 세금이 약 3억9900만원으로 4배 이상 급증한다. 다만 양도차익이 상대적으로 적은 구간에서는 개정안이 유리할 수도 있다는 분석이 나온다. 

전·월세 시장에도 영향을 미칠까? 

임대차 시장의 매물 잠김 현상이 심화될 가능성이 크다. 비거주 1주택자에 대한 혜택이 사라지면 집주인들은 세금을 피하기 위해 세입자를 내보내고 본인이 직접 들어가 사는 실거주를 택할 확률이 높기 때문이다. 

이미 부동산 플랫폼 아실 통계에 따르면 서울 전세 매물은 올해 초보다 30% 이상 급감한 상태다. 전문가들은 양도세 부담을 느낀 집주인들이 매물을 거둬들이거나 실거주 요건을 채우려 하면서 전세 공급이 더 줄어들고 결국 임대료 상승으로 이어질 수 있다고 내다보고 있다. 

1인가구가 유의해야 할 지점은 무엇인가? 

1인가구는 직장이나 학업 문제로 본인 소유 주택에 직접 거주하지 못하고 전세를 준 뒤 다른 곳에서 임차해 사는 경우가 많다. 실거주로 세부담을 낮추기 어려운 1인가구 입장에서는 비거주 기간에 대한 공제가 사라질 경우 향후 자산 이동을 위한 갈아타기가 사실상 불가능해질 수 있다. 

또 전세로 거주 중인 1인가구라면 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 가능성에 대비해야 한다. 정부가 올해 7월 발표할 세제개편안에 비거주 기간 감면을 얼마나 축소할지, 그리고 소급 적용 여부가 어떻게 결정될지를 지켜봐야 한다. 

김다솜