서울 임대차 시장에서 전세 비중이 줄고 월세 비중이 커지면서 1인가구의 주거비 부담이 더 커지고 있다. 전세 매물 감소와 전셋값 상승, 전세대출 부담이 맞물리며 세입자들이 월세·반전세 시장으로 이동하는 가운데 소형주택에 거주하는 1인가구가 먼저 영향을 받을 수 있다는 분석이 나온다.
부동산 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가를 바탕으로 2017년부터 2026년까지 매년 4월 기준 아파트와 연립·다세대 전월세 거래를 분석한 결과 올해 4월 서울 아파트 월세 비중은 49.8%로 집계됐다.
2017년 4월 34.4%였던 것에서 10년 새 15.4%p 높아진 것이다. 같은 기간 전세 비중은 65.6%에서 50.2%로 낮아졌다.
10년 전만 해도 서울 아파트 임대차 거래에서 전세와 월세 비중 차이는 31.3%p였다. 그러나 올해 4월 기준 격차는 0.4%p까지 좁혀졌다. 아파트 임대차 시장에서도 전세와 월세가 사실상 비슷한 비중을 차지하게 된 것이다.
거래량으로 보면 전세 감소세가 더 뚜렷하다. 서울 아파트 전세 거래량은 2023년 4월 1만3979건으로 정점을 찍은 뒤 올해 4월 86.13건으로 줄었다. 3년 만에 38% 감소한 것이다. 같은 기간 월세 거래량은 9828건에서 8543건으로 13% 줄어드는 데 그쳤다. 임대차 거래 자체가 줄어드는 가운데 전세가 월세보다 더 빠르게 감소한 셈이다.
1인가구가 많이 찾는 비아파트 시장에서는 월세화가 더 빠르게 진행되고 있다. 서울 연립·다세대 월세 비중은 2017년 37.3%에서 올해 61.3%로 24.0%p 상승했다. 반대로 전세 비중은 62.7%에서 38.7%로 낮아졌다. 이미 연립·다세대 시장에서는 월세가 전세를 넘어선 상태다.
월세화 빠른 소형주택, 1인가구 부담 먼저 커진다
연립·다세대 시장의 전환점은 2022년 말 전세사기 사태 이후로 꼽힌다. 보증금 반환에 대한 불안이 커지면서 세입자들이 전세를 꺼리기 시작했고 임대인 역시 전세보다 월세나 반전세를 선호하는 흐름이 강해졌다.
서울 연립·다세대 전세 거래량은 2022년 4월 8884건에서 2023년 4월 6174건으로 2710건 줄었다. 1년 새 30.5% 감소한 규모다. 반면 같은 기간 월세 거래량은 4921건에서 5029건으로 늘었다.
2024년 4월에는 서울 연립·다세대 월세 거래량이 6480건으로 전세 거래량 6057건을 추월했다. 이후에도 월세 거래량은 2025년 4월 6392건, 2026년 4월 6635건으로 증가세를 이어가고 있다.
자치구별로도 1인가구 밀집 지역과 맞물리는 지점이 있다. 올해 4월 기준 서울 연립·다세대 월세 비중이 가장 높은 지역은 관악구로 77.6%를 기록했다. 이어 송파구 70.8%, 노원구 70.3%, 영등포구 69.6%, 강서구 68.2% 순이었다. 관악구와 영등포구, 강서구 등은 원룸·오피스텔 등 소형 임대 수요가 많은 지역으로 꼽힌다.
1인가구 입장에서 월세화는 단순한 주거형태의 변화에 그치지 않는다. 가족 단위 가구는 맞벌이 소득이나 기존 자산을 활용할 여지가 상대적으로 있지만, 1인가구는 보증금과 월세, 관리비를 혼자 감당해야 한다.
전세 매물이 줄어들면 전세대출을 활용해 주거비를 일정하게 고정하는 선택지가 좁아지고, 매달 현금으로 빠져나가는 비용이 커진다.
특히 최근 시장에서는 순수 월세뿐 아니라 보증금과 월세를 함께 높이는 반전세 형태가 늘고 있다. 기존에 보증금 1억원에 월세가 없던 집이 보증금 5000만원에 월세 50만원, 보증금 7000만원에 30만원 형태로 바뀌는 식이다.
이 경우 세입자는 초기 보증금 부담과 월 임대료 부담을 함께 떠안게 된다. 목돈과 월소득이 모두 넉넉하지 않은 청년 1인가구에게는 체감이 더 클 수밖에 없다.
월세가격도 상승세다. 국토연구원이 2015년부터 올해 4월까지 장기 시계열로 분석한 월세가격지수에 따르면 전국 월세가격지수는 지난 4월 105.5로 역대 최고치를 기록했다. 서울 월세가격지수는 110.3, 수도권 월세가격지수는 110.0까지 올랐다. 월세가격지수는 2015년 7월 월세 수준을 100으로 놓고 상대적 가격 흐름을 나타내는 지표다.
월세 오르면 저축 여력부터 줄어든다
1인가구에게 주거비 증가는 곧 생활비 구조 변화로 이어진다. 월세와 관리비가 오르면 식비, 교통비, 통신비 등 다른 고정비와 함께 매월 지출 하한선이 높아진다. 소득이 크게 늘지 않는 상황에서 주거비 비중이 커지면 저축 여력은 줄어들고 이사비나 보증금 증액에 대응할 여유도 작아진다.
공급 감소도 변수다. 부동산114에 따르면 올해 경기 지역 아파트 입주 물량은 5만1586가구로 집계됐다. 지난해 6만1003가구보다 15.4% 줄었고, 2024년 10만721가구와 비교하면 2년 만에 절반 수준으로 감소한다. 경기도의 연간 입주 물량이 5만 가구대를 기록하는 것은 2015년 이후 11년 만이다.
신축 아파트 입주 물량은 주변 전·월세 공급과도 연결된다. 새 아파트 입주가 시작되면 기존 주택이나 입주 단지에서 전·월세 매물이 나오는 경우가 많다. 반대로 입주 물량이 줄면 임대차 시장에 공급되는 물량도 제한될 수 있다.
실제 경기 지역 전셋값은 올해 들어 지난 1일까지 평균 2.77% 상승했다. 지난해 같은 기간 상승률 0.27%와 비교하면 10배 수준이다.
서울 임대차 시장은 이미 전세 중심에서 월세·반전세 중심으로 이동하고 있다. 아파트 시장의 월세 비중은 전세와 거의 같아졌고, 연립·다세대 시장은 월세가 전세를 넘어섰다. 아직 전세가 완전히 사라졌다고 보기는 어렵지만, 1인가구가 전세를 당연한 선택지로 놓고 집을 구하던 시기는 빠르게 끝나가고 있다.
