정부가 10·15 부동산 대책에서도 생애최초 주택 구입자에 대해서는 규제지역에서도 주택담보대출비율(LTV) 70%를 유지하기로 했지만, 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제와 스트레스 금리 적용으로 실제 대출 가능 금액이 대폭 축소돼 정책 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다.
취지는 이해하지만 애초에 DSR 40%로 규제를 할 것이면, 선심쓰듯 생애최초 주택 구입 대출 LTV 70%를 남겨둘 필요가 있나라는 의문이다.
LTV 70% 유지, 그러나 그림의 떡
서울 전역과 경기도 12개 지역이 규제지역으로 묶였지만, 생애최초 주택 구입에만 담보인정비율(LTV) 70%가 유지됐다. 9억원 이하 주택을 구매하는 생애최초 주택구입자의 경우 LTV 70%가 적용되면, 이론적으로는 6억3000만원까지 대출받을 수 있다는 계산이다.
하지만 실상은 다르다. 아무리 LTV가 70%라 해도 DSR 40% 규제를 통과해야 하고, 여기에 스트레스 금리까지 더해지면 실제 대출 가능 금액은 LTV 한도에 한참 못 미친다.
DSR 40%의 벽
DSR은 총부채원리금상환비율로, 연소득 대비 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 비율을 의미한다. 현행 규제상 은행권 DSR은 40%를 넘을 수 없다. 연소득 5000만원인 직장인의 경우 연간 원리금 상환액이 2000만원을 초과할 수 없다는 의미다.
문제는 여기에 '스트레스 금리'가 적용된다는 점이다. 스트레스 금리란 실제 대출금리보다 높은 가상의 금리를 적용해 상환 능력을 평가하는 제도로, 현재 수도권은 실제 금리에 3%포인트를 더해 대출 한도를 계산한다.
계산해보니 실제 대출 가능액은...
구체적인 사례로 살펴보자. 연소득 6000만원인 직장인이 금리 4%로 30년 만기 주택담보대출을 받는다고 가정하면, 스트레스 금리 3%가 더해져 실제로는 7%의 금리로 원리금 상환액을 계산하게 된다.
DSR 40% 기준으로 연소득 6000만원의 40%는 2400만원이다. 7% 금리, 30년 만기 원리금균등상환 방식으로 계산하면, 연간 원리금 상환액이 2400만원을 넘지 않으려면 대출 가능액은 약 3억원 수준에 불과하다.
결과적으로 9억원 주택에 대해 LTV 70%인 6억3000만원을 대출받고자 해도, DSR과 스트레스 금리 3% 규제로 인해 실제로는 3억원 안팎의 대출만 가능한 것으로 나타났다. LTV 70%를 적용받는다 해도 실제로는 33% 수준의 대출만 가능한 셈이다.
"서민 주거 안정은 언제쯤"
부동산 업계 관계자는 "정부가 규제지역에서도 생애최초 주택 구입자에게는 LTV 70%를 유지한다고 하지만, 실제로는 DSR과 스트레스 금리라는 이중 잣대로 대출 문턱을 높여놓은 상황"이라며 "LTV 70%는 사실상 허수"라고 지적했다.
30대 직장인 김모 씨는 "LTV 70%라는 말만 듣고 기대했는데, 막상 은행에 가보니 소득으로는 생각보다 훨씬 적은 금액만 받을 수 있다는 얘기를 들었다"며 "생애최초 주택 구입 지원이라더니 결국 고소득자만 혜택을 보는 정책"이라고 토로했다.
